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 南京西路上只即将诞生的全新巨型商业综合体

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太古这个项目的前世今生

前身:乃是陪嫁地产

兴业太古汇(旧称上海大中里)由颜料商人奚鹤年始建于1925年,曾是上海市内保存最完整、规模最大的石库门里弄。记载:本世纪初,此地曾是一片农田 墓地 。1925年颜料商奚鹤年以其妻刘莲仙的陪嫁地产,在此投资兴建房屋。因为当时在华的英国侨民居多就以“大英”、日本“大日本”自称其国,故业主即以“大中”命名此弄,表示“大中华”之意,“大中里”里弄宽敞弄排列整齐,砖木结构二层房屋111幢,建筑面积14699平方米。

2002年大中里地块被香港兴业国际集团以13.06亿港币,从静安区政府手中取得了大中里地块的土地使用权,现大中里已被全部拆除,邱氏住宅原有两幢,平移留下一幢民立中学教师搂办公楼,另一幢90年代改建民立中学时已被拆除。

资料显示,香港兴业国际集团于1989年在香港交易所上市,目前在香港、中国内地及亚洲从事多元化业务,包括地产发展及投资、物业管理、豪华酒店及服务式住宅、医疗保健服务及其他投资项目。而在内地,除大中里(现兴业太古汇)项目外,香港兴业在上海市长宁区、天津市、浙江省嘉兴市等亦有多个已发展或发展中地产项目。

2006年,太古地产以13亿元人民币的价格,以买卖销售股份连同销售贷款的方式,从香港兴业国际集团、香港兴业上海有限公司手中买下香港兴业上海大中里发展项目50%的所有权,通过这次股份变动,太古地产涉足上海大中里项目,与香港兴业国际集团各持50%的股份,并列成为大股东。此后,作为这两家香港大型公司在上海的重点投资项目,双方曾联合宣布,整个项目的总投资额预计将超过100亿元,且整个项目将由双方长期持有,并不会出售。

根据此前香港兴业国际发布的公告,大中里项目(现兴业太古汇)将包括写字楼、一座购物中心、公寓以及酒店。太古地产接手该项目后,将住宅项目取消,并规划成纯商业地产项目,主要由3幢酒店、两幢甲级写字楼以及购物中心组成。

2007年上海大中里地块开始拆迁,直至2010年完成时大中里项目内的大部分石库门里弄已被拆除。由于大中里地块附近轨交站的建设、静安区政府工作人员的变动、民立中学等各种古迹的迁移工作,导致兴业太古汇的建设工程一拖再拖。

经过多番波折后,大中里更名为兴业太古汇并确定在2017年分阶段开业。

现状:独撑一方

李嘉诚先生曾经说过“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段”。兴业太古汇就是一个极具“地利”的项目。

地理位置优越

兴业太古汇坐落于上海浦西静安区主要购物大道之一的南京西路,南京西路商圈东起成都北路,西至延安西路,全长2933米,贯穿上海最为繁华、中心的静安区,汇聚高端品牌1200多个,国际品牌750多个,世界上80%的顶级高端品牌在这里开设旗舰店或专卖店,Louis Vuitton、Cartier、Hermes、TIFFANY、PRADA、Dior、等世界奢侈品牌不胜枚举。

商圈日均人流量超过120万人次,每平方米营业面积平均一年能够获利7965.52元,值得一提的是,根据戴德梁行的统计数据2014年上海恒隆广场首层租金高居上海所有购物商场的首位,仅2014年前三季度,恒隆广州首层每平方租金就已经高达117元、117元和115元/天。南京西路商圈至今也是上海滩最高档的消费场所。

据了解,南京西路商圈拥有恒隆广场、中信泰富、梅龙镇广场、静安嘉里中心等15家知名购物中心,其商业面积接近50万平方米;是上海国际品牌与高档品牌的聚集地,也是当今上海“最高大上”的代名词。其中以梅龙镇、中信泰富、恒隆广场组成的“金三角”最富盛名。以这个“金三角”为中心,以南京路为轴,向西有越洋国际广场、会德丰、东海广场、嘉里中心二期、南京西路 1788号项目等已陆续开工或竣工,五大楼宇将形成静安寺商圈的“金五星”。

整个大商圈内未开业或即将开业的商业项目包括长实地产旗下的西斯文里地块(占地面积1.45万 ,总建筑面积5.8万 )、凯德置地旗下的凯德枢纽地块(占地面积2.54万 、总建筑面积11万 )、泛太平洋集团旗下的泛太平洋国际大厦项目(总建筑面积6.47万 ,其中地上面积约3.8万 ,地下约2.67万 )以及南京路向东的兴业太古汇目(总建筑面积32.5万 ,占地面积6.3万 ),商业面积接近56万平方米;可谓是凭借庞大的体量独撑一方。

同时兴业太古汇项目也是上海南京西路最后一块完整的地,并有3条地铁线接驳,包括现有的地铁2号线和已落实发展将于2015至2016年间通车的12及13号线。其位处黄金地段及尽享四通八达的地利优势;地理位置可谓得天独厚。

欧式风格的建筑设计

在建筑设计上也很有看点,项目内还包含了一座保护建筑,这座欧洲城堡式的建筑是由原先的民立中学办公楼,平移至威海路;同时太古汇项目的外观为欧洲街道式外立面设计,与古建筑保持一致的风格,未来这座保护建筑将成为兴业太古汇的标志之一;成为传承上海历史文脉的时尚地标。

在市场各种雷同简约风或者乖张扎哈风之下,头条君相信这种“欧派”风格的建筑将会受到热捧。

在这里头条君想介绍一下兴业太古汇的动线,有趣的是,太古“汇”系列的项目在动线上比较相像,可以说两个项目都采用了长条形的动线设计。专业一点来说就是“单一回环曲线”即利用回环曲折的主动线串起所有节点和功能区(顿时觉得高大上!!还是说回点人话吧...)。通俗来讲,好处就是让消费者尽量不需要引导牌的情况下,不重复地走完整个商场的每一个角落,从而提高商场内每一间商铺的商业价值和人流量,避免顾客因走回头路带来的不悦感;但同样地,这样的设计是以牺牲商场中庭面积商业价值为前提的。

值得期待的招商情况

在奢侈品招商方面,据头条君了解目前兴业太古汇项目的招商并没有北京、广州和成都的项目那么容易。奢侈品大牌,快时尚品牌的旗舰店齐聚南京西路商圈;从目前南京西路的奢侈品进驻情况来看,高端品牌重合率非常高,往往这里开一家,对面100米又有一家;一向走高端路线的太古,上海的项目在招商上面显得十分被动,要突围也比较困难。

但从据头条君收集到的多方消息来看,Alexander McQueen和Miu Miu这两个品牌进驻兴业太古汇的机会非常之大。说起Alexander McQueen,最著名的莫过于旗下的产品骷髅衫和骷髅丝巾,骷髅丝巾更是每个好莱坞女星都几乎人手一条,该品牌目前在上海拥有三家门店,但即使是恒隆广场这样的行业“大咖”也无缘引进,想必兴业太古汇不会放过引进这个独特品牌的机会。Miu Miu,作为Prada的副品牌,在之前开业的广州太古汇、成都远洋太古里、北京三里屯太古里项目中,连同Prada均有进驻。在兴业太古汇,不排除Miu Miu、Church s和Car Shoe三大Prada副品牌同时进驻的可能性。

另太古根据规划,兴业太古汇项目将引进超过40家环球食府和以及规划多于10个室外及室内的活动区域。

太古的酒店项目也是十分值得期待;尽管太古集团的酒店尚未强大到全球化的覆盖,但“瑜舍”、“奕居”和“东隅“早已如雷贯耳。有太古综合体的地方总少不了充满奇思与妙想的太古酒店,隈研吾操刀的北京瑜舍、傅厚民出品的香港奕居都是太古酒店House Collective的“藏品”。

据头条君了解,上海太古大中里项目将引入两家精品酒店和一家四星级酒店;其中两家精品酒将引进博舍酒店(The Temple House);而另外一家四星级酒店极有可能引进东隅酒店。

另据公众号“上海搂典”的报到称:兴业太古汇项目目前已经挖角恒隆多家重量级客户;公寓中可能引入泰国「Sukhothai 素可泰」。

历时14年,总的来说,这个项目具备了一切成功的要素;有业内人士指出,兴业太古汇上市之后,其写字楼将成为南京西路商圈最贵之一,并将与嘉里中心和恒隆广场一同构成南京西路写字楼市场的三足鼎立。在太古精打细造下;兴业太古汇或会成为南京西路商圈上最后的辉煌!

头条君的题外话

头条君在写这篇文章的时候做了很多功课,其实让头条君印象深刻的是公众号地产与远方里的一段话:

个人认为,评价一个商业地产开发商,关键不是看它好的项目有多好(比如上海恒隆广场、深圳杭州万象城、西单大悦城等等),而是要看它们差得项目有多差。因为做好一个项目固然不易,天时地利人和缺一不可。但做好每个项目却更加困难,完全考验整个体系的架构、管理、人才储备等等等等。这完全是两个层面的事情。

而纵观市场,个人认为目前而言仅有两家做到了这种“质量控制”的本事,新鸿基和太古。五体投地。

Casanova

头条君很认同他的说法“评价一个商业地产开发商,关键不是看它好的项目有多好(比如上海恒隆广场、深圳杭州万象城、西单大悦城等等),而是要看它们差得项目有多差”。而在我印象里,太古在商业项目上似乎没有失败的项目。



------------------------------------------------------------------------------------------- 这个家伙很懒,什么也没留下......
2016-12-10 15:13:43
...楼主... [我也说一句]
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淮海路、南京路、四川路现在那一条可以算商业街?


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2016-12-10 15:17:43
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要完

闸北也救不了静安


------------------------------------------------------------------------------------------- 浦东市是吸血鬼
2016-12-10 15:19:22
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经济危机下诞生 生不逢时


------------------------------------------------------------------------------------------- 再过几十年,我们来相会。抬到火葬场,全部烧成灰。你一堆,我一堆,谁都不认识谁。统统送到农村做化肥。
2016-12-10 15:21:33
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造错地方了

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2016-12-10 15:24:32
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不看好!


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2016-12-10 15:24:46
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软文。真的那么好为什么延期这么久


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2016-12-10 15:26:33
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李嘉诚先生世纪汇都抛掉了


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2016-12-10 15:27:59
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缥缈[laotiger] 5楼

造错地方了

哪错了?


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2016-12-10 15:29:59
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2016-12-10 19:39:33
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不错的


------------------------------------------------------------------------------------------- 公安機関の統計によれば、上海市の95%以上の強盗、殺人、暴行などの悪性犯罪は市外の中国人により発生してい
2016-12-10 19:46:08
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大上海,上海滩


------------------------------------------------------------------------------------------- 美食,长寿,人生!
2016-12-10 19:47:33
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等着关门吧


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2016-12-10 19:49:04
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除了餐饮其他都是找倒霉

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2016-12-10 19:49:54
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还在造,都死的差不多了


------------------------------------------------------------------------------------------- 干死予象
2016-12-10 19:55:53
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新鸿基在徐家汇那块地愿意比拿地价降10%出让


------------------------------------------------------------------------------------------- 一生负气成今日,四海无人对夕阳
2016-12-10 20:10:06
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我感觉都要倒闭的

几乎没人在这些高级商场里买东西


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2016-12-10 20:11:25
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顶顶荡荡[xiaoxiaodingdang] 18楼

我感觉都要倒闭的

几乎没人在这些高级商场里买东西

恒隆从开业开始就一直几乎没什么顾客,但都空旷了那么多年照样开着,为什么呢?因为一线品牌主要靠这些高端商场里的实体店来保持品牌知名度和影响力,所以即使实体店亏损也得开着。


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2016-12-10 20:33:44
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无梦无歌[rocky72] 17楼

新鸿基在徐家汇那块地愿意比拿地价降10%出让

假的吧


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2016-12-10 20:37:03
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顶顶荡荡[xiaoxiaodingdang] 18楼

我感觉都要倒闭的

几乎没人在这些高级商场里买东西

各色花[id_ten] 19楼

恒隆从开业开始就一直几乎没什么顾客,但都空旷了那么多年照样开着,为什么呢?因为一线品牌主要靠这些高端商场里的实体店来保持品牌知名度和影响力,所以即使实体店亏损也得开着。

一个商场亏他可以,那开那么多商场一起亏,他图啥


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2016-12-10 20:39:23
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顶顶荡荡[xiaoxiaodingdang] 18楼

我感觉都要倒闭的

几乎没人在这些高级商场里买东西

各色花[id_ten] 19楼

恒隆从开业开始就一直几乎没什么顾客,但都空旷了那么多年照样开着,为什么呢?因为一线品牌主要靠这些高端商场里的实体店来保持品牌知名度和影响力,所以即使实体店亏损也得开着。

恒隆开始还可以,现在不行了


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2016-12-10 20:40:15
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这块地造高端住宅多好啊!南京西路不缺商场!


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2016-12-10 20:45:54
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各色花[id_ten] 19楼

恒隆从开业开始就一直几乎没什么顾客,但都空旷了那么多年照样开着,为什么呢?因为一线品牌主要靠这些高端商场里的实体店来保持品牌知名度和影响力,所以即使实体店亏损也得开着。

free2410[free2410] 22楼

恒隆开始还可以,现在不行了

要客流量来说那从来就没行过,但却一直是上海高端商场的一个标杆


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2016-12-10 20:46:08
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各色花[id_ten] 19楼

恒隆从开业开始就一直几乎没什么顾客,但都空旷了那么多年照样开着,为什么呢?因为一线品牌主要靠这些高端商场里的实体店来保持品牌知名度和影响力,所以即使实体店亏损也得开着。

顶顶荡荡[xiaoxiaodingdang] 21楼

一个商场亏他可以,那开那么多商场一起亏,他图啥

商场怎么会亏?是品牌店在亏


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2016-12-10 20:47:33
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无梦无歌[rocky72] 17楼

新鸿基在徐家汇那块地愿意比拿地价降10%出让

ocn,个副腾头丝地产商都要西光了


------------------------------------------------------------------------------------------- Master ZhuangBi
2016-12-10 21:00:49
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无梦无歌[rocky72] 17楼

新鸿基在徐家汇那块地愿意比拿地价降10%出让

号称投资300亿 还都是自持不出售,脑子正常一点的都不会信,这样一笔钱套牢加上利息,一百年都回不来。最后肯定得卖!


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2016-12-10 21:31:16
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2016-12-10 21:45:33
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无梦无歌[rocky72] 17楼

新鸿基在徐家汇那块地愿意比拿地价降10%出让

tmz[tmzpro] 27楼

号称投资300亿 还都是自持不出售,脑子正常一点的都不会信,这样一笔钱套牢加上利息,一百年都回不来。最后肯定得卖!

有人接盘?


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2016-12-10 22:14:19
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tmz[tmzpro] 27楼

号称投资300亿 还都是自持不出售,脑子正常一点的都不会信,这样一笔钱套牢加上利息,一百年都回不来。最后肯定得卖!

free2410[free2410] 29楼

有人接盘?

还没有。

新鸿基家族内讧的结果


------------------------------------------------------------------------------------------- 一生负气成今日,四海无人对夕阳
2016-12-10 22:22:24
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无梦无歌[rocky72] 17楼

新鸿基在徐家汇那块地愿意比拿地价降10%出让

扒飞特[warrenbuffet] 26楼

ocn,个副腾头丝地产商都要西光了

及时止损,才是赌徒的最高境界。


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2016-12-10 22:23:26
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上海没有成为自由港之前,这些高端商业都是搞笑的


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2016-12-10 22:23:58
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看看吴江路,看看中创,看看向阳儿童商店(现在叫什么索菲亚),南京西路沿线一个个都在走下坡路,再来一个大型的shopping mall,现在的局面基本上就是庙多客少,去实体店时间成本实在太高


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2016-12-10 22:35:50
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没有餐饮没人会去的。


------------------------------------------------------------------------------------------- 在中国,loser定义是这样的: 正直,诚实,有基本的道德观。
2016-12-10 22:39:28
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名医梅仁杏[a101328] 34楼

没有餐饮没人会去的。

相当一部分就是餐饮


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2016-12-10 22:42:12
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小浣熊[jerry_ywk] 33楼

看看吴江路,看看中创,看看向阳儿童商店(现在叫什么索菲亚),南京西路沿线一个个都在走下坡路,再来一个大型的shopping mall,现在的局面基本上就是庙多客少,去实体店时间成本实在太高

本地人根本无法支持那么多的商业。特别是现在每个居民区附近都有中低档大型商业体。


这种商业只能靠游客消化。


但一、高端游客数量还没那么多,二、税费摆明了谁买谁是呆瓜




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2016-12-10 22:43:15
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开发商还都想做高档,做轻奢


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2016-12-10 23:24:11
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缺西,个地方做公寓住宅远胜于商业地产。废材


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2016-12-10 23:52:52
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恒隆有john lobb,churchs库以休息休息了。不过从价格来看,churchs倒是可能销量会好点。eg库以考虑进入中国了


------------------------------------------------------------------------------------------- 旁友帮帮忙
2016-12-11 00:02:41
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2016-12-11 09:01:06
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2016-12-11 09:03:07
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没有穷鬼人流最好,安静干净.


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2016-12-11 09:10:37
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改造什么,什么完蛋。当年吴江路,霓虹闪烁,都是个体开的,非常受欢迎,名气很响,连老外来了也要去吃。一改造,完了,特色什么都没了。所以说,有很多经济学家一直说,让市场做资源配置一直没有真正实现。假大空横行,搞那么多大型商场,打造什么概念,政绩工程啊。

------------------------------------------------------------------------------------------- 这个家伙很懒,什么也没留下......
2016-12-11 09:51:13
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顶顶荡荡[xiaoxiaodingdang] 32楼

上海没有成为自由港之前,这些高端商业都是搞笑的

成为自由港是不可能的

这辈子都不可能的

只有炒炒房地产才能维持生活的样子

kds这里中介老哥人又多说话又好听

超喜欢在这里的


------------------------------------------------------------------------------------------- 再过几十年,我们来相会。抬到火葬场,全部烧成灰。你一堆,我一堆,谁都不认识谁。统统送到农村做化肥。
2016-12-11 09:55:22
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无梦无歌[rocky72] 17楼

新鸿基在徐家汇那块地愿意比拿地价降10%出让

难出的,体量太大,听公司说这项目好像要分四期做完。


------------------------------------------------------------------------------------------- 这个家伙很懒,什么也没留下......
2016-12-11 10:00:51
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倒马桶的消费能力没那么强。


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2016-12-11 10:04:12
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free2410[free2410] 8楼

李嘉诚先生世纪汇都抛掉了


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2016-12-11 11:12:50
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zf 为了GDP,野蛮开发。浪费资源

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2016-12-11 11:24:45
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2016-12-11 14:00:42
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引用20楼@ 特雷西00 发表的:

首先,请你以一种,团成一个团的姿势,然后,慢慢地比较圆润的方式,离开这座让你讨厌的城市,或者讨厌的人的周围首先,请你以一种,团成一个团的姿势,然后,慢慢地比较圆润的方式,离开这座让你讨厌的城市,或者讨厌的人的周围

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主题: 南京西路上只即将诞生的全新巨型商业综合体
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