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 上海二手房价走势预判,转载自公众号匠人有矩

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鸿溪润五号[hongxirun5] 499楼

房地产暴跌80%已成定局

你太可爱了。


------------------------------------------------------------------------------------------- 这个家伙很懒,什么也没留下......
2017-12-28 11:48:45
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荒村听雨[wongxy123] 24楼

拭目以待。我的观点偏空,短期微涨,中期盘跌,长期看政策面

政策打压短期效果显著,但一个正常的国家最终还是要随着经济规律走势发展的,逃避不了。


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2017-12-28 12:00:41
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下来点也正常,就是一直这么严格的调控或者就是上面对房地产的思路不调整,这个盘整期不知道要多久,久了之后这个市场会何种选择


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2017-12-28 13:08:42
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涨的快慢问题,现在国家要保障房价稳定,工资一直在涨,动迁款一直在涨,房价会跌?想太多


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2017-12-28 16:13:20
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到2035年,上海市常住人口控制在2500万左右。


2016年上海国民经济公报里上海常住人口2419.70万人,距离2500万的控制目标80.3万人。从2017至2034的18年间,如果每年增长平均控制在4.5万人左右,才能实现目标。


2016年,上海常住人口出生21.84万人,出生率为9.0‰;死亡12.08万人,死亡率为5.0‰;常住人口自然增长率为4.0‰。自然增长人口9.76万人。


2015年,上海常住人口出生18.19万人,出生率为7.52‰;死亡12.28万人,死亡率为5.07‰;常住人口自然增长率为2.45‰。自然增长人口6.61万人。


2014年,上海常住人口出生20.2万人,出生率为8.35‰;死亡12.61万人,死亡率为5.21‰;常住人口自然增长率为3.14‰。自然增长人口7.59万人。


也就是过去三年,上海的常住人口自然增长人口超过了4.5万人。


那只能是上海常住人口实现机械负增长。(每年平均迁徙流入人口要低于迁徙流出人口。)


2012年,全市常住人口总数为2380.43万人,5年间增加的人口约40万人。


为什么提这个数字呢?


因为社保满五年之后,结婚了就可以有房票。


上海的户口有无形价值应该是共识,上海的房票有无形价值应该也不会太多人反对。


2011年之前,没有房票的说法。


2011年之后,社保满5年的人群,大多数还是会想用上房票。


人们会说有房票也买不起房子呀,还不是想着逃离。


这意思是高房价反而成了帮助人口控制的壁垒了?


如果主动迁徙流出人口主要因为高房价(被动迁徙流出人口不可能持续18年),那么我们看看迁徙流入人口里最大的群体:高校毕业生。


2017年,中国毕业生人数795万人,还不包括数十万归国留学生。而中国90年代直到1997年新生人口都超过2000万人。也就是近5年内高校毕业生人数维持高位是可以看到的。


90后的父辈多数60后。


60后的青年时代发生了什么改变命运的大事件?


1977年恢复高考。1978年改革开放。


你猜795万人里会有多少来上海找工作?


有多少人能找到理想的工作?


如果不能找到理想的工作,又有多少人会选择在上海待几年看看?


这不是以前那个多数人赤手空拳来上海的年代了。


人民网报道牛津经济研究院最新发布的《全球城市》报告。


报告里预判:2035年全球大城市格局将发生重大变动,全球前五城市分别是:


纽约,东京,伦敦、洛杉矶、上海。


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2017-12-29 09:36:07
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上海与建设银行一起建立公共租赁房体系


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2018-01-11 10:57:57
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同样是两房,有很多种户型,70~100平的多层,80~110平的电梯高层。


电梯高层与多层的对比,首先考虑的是电梯功能的必要性。有没有电梯,体现的是产品的跃升。总价较高的房子,通常需要选择电梯房。

 

相同的产品,例如都是多层,82平比74平或者卧室比较大,或者客厅比较大。人们愿意支付的不是8平米,而是舒适性的提高。

 

舒适性的提高,需要支付更多价格,对于这一笔多支付的价格,买家在决定之前有很多种处理可能:更好的地段、更好的小区、更好的楼层、电梯房、车位、某套正好喜欢的装修。

 


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对于很多人来说,上车是第一位的。

 

 

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一房为什么不建议买?

 

生个孩子就显得空间不够了。


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当两房也显得局促的时候,有些市民会将客厅改成房间,也就是两房有改成伪三房的可能性。

  

我们应该尽可能买三房,以减少交易次数,如果我们只能承受两房的预算,应该选择有改动可能性的两房。

 

以90平为例子,90平两房一卫,90平两房两卫,90平三房一卫,90平三房一卫流动性最好,其总价有时候能超过100平两房。

 

关注总价看起来是一个很简单的事情,但实际上操作中人们往往并不够重视。

 

例如125平的三房两厅两个明卫,和135平三房两厅一个明卫一个暗卫,哪个更好?

 

前者。

 

假如户型格局一样,一个装修成三房和一个装修成四房的180平房子,哪个更好?

 

前者。

 

假如房源完全一样,其中一套胜在送个车位,后者胜在装修。假如买家认可的装修残值与车位的价格一样,哪个更好?

 

前者。


假如都是三房两卫,颜值好的地段差,选哪个?

 

选择离城市均价区域更近的那个。


下面这个200平,1800万,是大了还是小了?

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两房太大,三房太小。


这种尴尬的房子,我们还有别的选择。



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2018-01-19 13:16:38
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关心上海楼市,我最关心的公众号是《上海发布》


上海发布今天有一条关于上海经济数据的推送。


2017年城镇常住居民可支配收入62596元,名义增长8.5%,扣除价格因素实际增长6.7%。


2016年城镇常住居民人均可支配收入57692元,增长8.9%,扣除价格因素,增长5.5%。


2017年全市居民消费价格比上年上涨1.7%,涨幅回落1.5个百分点。


年末全市常住2418.33万人,减少了1.37万人。全年出生人口19.70万人,死亡人口12.90万人。


也就是:2017年上海优化人口8.17万人。


2015年10月,****十八届中央委员会第五次全体会议公报指出:促进人口均衡发展,坚持计划生育的基本国策,完善人口发展战略,全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策,积极开展应对人口老龄化行动。


2016年,上海常住人口出生21.84万人,高于2015年的18.19万人,2017年回落了。


2017年,全市失业人口减少2.2万人。


2017年,个人所得税增长16.8%。


结论:


1、收入上涨,物价涨幅回落,上海的生活压力下降。


2、二胎效应在2017年呈现减弱趋势,市民生育意愿不强。


3、推送里没有提到房价,实际上海房价至少没怎么涨,买房难度也降低了点。


4、人口负增长,并且优化人口8.17万人。考虑到新进就业人口的流入,实际流出人口应该高过8.17万人。低总价房子受到接盘客流出的压力。


5、上海发布说:上海稳中有进、稳中向好。


没有逃离、没有被优化的我们未来更美好。



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2018-01-20 14:23:54
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昨天《上海教育》发布了上海教育2018年的50件事。


其中一条是这样写的:


10.推进义务教育优质均衡发展。推进基础教育“十三五”基本建设规划,促进城乡义务教育一体化建设,指导、督促各区完成年度工作目标。制定推进紧密型学区和集团化建设的指导意见以及新一轮新优质学校建设的实施意见,形成新优质学校集群发展阶段性改革成果。全面实施城乡学校携手共进计划。启动实施加强初中学校建设行动计划。开展100所“家门口好学校”主题宣传。制定2018年度义务教育学校招生入学政策,稳妥推进义务教育阶段公民办学校同步招生,加强对民办学校招生的规范化管理和监督。


细则还没出来,同步招生的意思是公办民办二选一。


我们先说说上海的入学人口。


年份常住人口出生数(万)户籍人口出生数(万)201116.210.15201222.6112.11201319.6210.52201420.211.9201518.1910.38201621.8412.92201719.7暂无


从入学人数上来说,2019年(2012年生儿童)总的入学需求是高的,因为2012年龙宝宝多。


过了2019年,2020年入学需求回落,至2023年入学需求会出现新的峰值,2024年回落,料2025年继续回落。


学区房的需求短期走强,中期走平,长期走弱


再来说说二选一。


二选一之前,学区的分配如下图(非实际比例):


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也就是因为不存在二选一,持有各种公办学区的市民都会参与民办竞争,哪怕是打酱油。


二选一之后,如下图:

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2018-01-21 14:04:58
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我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。


---国土资源部部长姜大明


即使是楼市多军,也应该清醒地认识这是一条利空消息。


影响房价的要素,简单一点就是人、地、钱三要素,形象一点就是:


基建为龙头(改变土地价值),市民移居为资产囤积(人带着钱定居)。


多主体供应,其实想要的就是提高居住用地的供应量。


我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。


我们先了解一下城市建设用地的分类:


代码

codes

用地类别中文名称

Chinese

英文同(近)义词

English

R

居住用地

residential

A

公共管理与公共服务用地

administration and public services

B

商业服务业设施用地

commercial and business facilities

M

工业用地

industrial

W

物流仓储用地

logistics and warehouse

S

道路与交通设施用地

road,street and transportation

U

公用设施用地

municipal utilities

G

绿地与广场用地

green space and square

R&B商住地块的理解是例如30%商业,70%住宅。市场中的所谓商住,其实用地就是商业用地。


也就是目前的出让用地里,租赁住宅用地占用了宅地的供应。


实际上R&B用地,租赁住房&商业的组合对于城市生态和城市经济都是有益的。


例如艺术传媒(B22艺术传媒产业用地)与租赁住宅的组合,其中的租赁住宅可以带有强烈的职业特征。


而R&A,例如医院(A51医院用地)允许配备租赁用房,对于医务人员尤其是年轻医生、护士更好的安居乐业也有切实合理性。


如今,上海大力在核心位置推出租赁用房,是一种比单个地块更大范围的R&B&A,所以可以预见的是上海对于入住公租房的人群将设置一定的门槛。


政府机关与商品住宅的结合案例是各地的政府机关或明或暗的建设定向供应给公务员的楼盘。在这些城市,房价受到了这些低价房源的压制。因为商品房可以转售获利,各地方政府已经不再允许建设此类楼盘,多数城市在此之后房价上涨。


如果这些楼盘是租赁住宅,不存在转售获利的可能,供应一定的R&A(A1行政办公用地)对于解决年轻公务员以及特殊公务员的居住问题也是切实有必要的。


类似的还有M&R。


居住用地的多层次供应针对的不仅仅是增量土地,也为存量土地、存量商业建筑、存量工业建筑提供了转型方向,挖掘城市空间的潜力,使得用地在不同的时期承担不同的功能,并且能够有一定的灵活变通可能,例如老式厂房改成公寓,而老式洋房可以并且有些也已经改成餐厅。


从这个意义上讲,这是住房制度改革的深化。


深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点


发展住房租赁市场特别是长期租赁,推进集体建设用地建设租赁住房。鼓励产业园区建设职工集体宿舍,多渠道解决城市运行和服务保障行业务工人员住宿问题。


---北京代市长陈吉宁


也就是对于北京、上海来说,这不是什么新鲜事。


北京计划未来5年提供50万套建设在集体用地上的公租房。


早在2010年,北京就在唐家岭新城回迁房项目上进行了尝试。


唐家岭项目的开发主体是北京众唐兴业房地产开发有限公司,其背后是唐家岭村民委员会和唐家岭村经济合作社。其中住宅主要是回迁房和公租房。


公租房最后是由海淀区房管局转租给海淀区无房居民,这个过程中海淀区进行了补贴。海淀区付给村民的月租是39元/平米,也就是这批公租房如果完全市场化也是存在盈利空间的。


唐家岭项目办理用地规划许可证之前,需要办理农转用手续,先将集体用地转化为国有建设用地。


农转用手续、项目立项、修建性规划、方案审批等行政事务的简化、招商引资、产镇融合等农村经济经营实务的创新都将成为趋势。在增加住宅用地供应的同时,让提供集体用地的村民也能获利,才能更好地让村庄建设用地成为城市建设用地的补充。


这依然不是一篇看空的文章。


回到影响房价的三要素:人、地、钱。


人的层面:市政府的确在优化人口,然而一方面上海的大学众多,外地生源第一次就业有选择上海的偏好,另一方面资源的原始积累依然会保持对外来人口的吸引力,也就是人口控制要么无法做到,要么留下的每个人的存量资金和现金流能力都会比较高。


钱的层面:加息预期强,但是市民收入维持增长,那些没在买房的市民想要买房或者换房的动机和能力在变强。


地的层面:建设用地上限是3200平方公里。


这个消息逆向思考就是:


地主家缺粮。



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2018-01-29 22:18:45
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今年要严格执行各项房地产调控政策措施

----北京市长陈吉宁


加强房地产市场调控不动摇、不放松的政策措施。

----上海市长****


也就是北京、上海的政策空头期还将延续。


2017年的调控,两地都完成了预期目标,2018年没有量化目标,只是给出了房价将受到压制的利空预期。


很多媒体都说以前的调控是空调,换来的都是报复性上涨。


真的如此么?


我们来看看2011年。


2011年国办发〔2011〕1号文件对房价调控提出了八项要求,史称国八条,其中第一条就是落实地方政府责任。


2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。


上海提出的是:2011年度上海市新建住房价格涨幅低于上海市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。市场解读为房价涨幅低于8%。


帝都北京:新建普通住房价格与2010年相比稳中有降。


2016、2017年大幅上涨的成都、武汉、杭州等地,其实都给出了与上海类似的调控目标。


以武汉为例子,2011年-2016年市民可支配收入增长是14.1%,14%,10.2%,10.1%,9.6%,8.94%。


也就是如果这些年参照2011年的调控目标,武汉的房价本来就该上涨。


与市民收入增长不匹配的恰恰是北京、上海。北京、上海房价的判断,西方媒体以及受到西方经济学毒害的经济学家都得出过相反的判断。


北京上海是富人资产集中地,其房价走势体现的是中国富人的不动产配置偏好。富人也会因为有没有买入北京、上海房子资产有差别,也存在羊群效应。例如安徽的富人可以买上海,买南京,买合肥,优先级往往是上海。


因为帮孩子买房而把家庭资产转移到京沪的人群更是常有,不管他们是属于怎样的经济阶层。


所谓的限购,对于富人来说,其实是不存在的,买家惩罚都是提高房价的。所谓的限贷,也是不存在的。


调控深水时间,富人是不是会加仓呢?


当然有加仓的:


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房子更多的人群多数是问卖出意见的。


一个人拥有的房子足够多,大体知道这些房子的历史走势。通常他们会把历史走势差的那套卖掉。


你以为降价了,其实房东比你更清楚这房子超涨了。


对于多房族的建议就是坚决卖出,除非你一套都没有不满意的。


你不满意的房子,可能市场中的买家刚好有他自己的安排。在一个行情稳定的时间段里,其匹配程度更符合市场的资源配置特征。举例来说,有一位朋友把顶楼卖给了钢琴教师。


通常我们说减少交易次数以减少交易成本损耗。为何又建议卖出呢?


卖出之后换取现金,就有了包括是否重新买一套房子还是进行其他投资的自由。一般来说,这类人群手中也有现金,可以实现提升预算后全款再买别的房子。在调控深水期,房价自然上涨的换房损失不大,手握全款与其他买家相比也有竞争上的优势。


由于限购的存在,这类卖出案例并不多。


经常遇到外地房东在限购前买入的房子,当谈价谈到一定程度他不卖了。因为卖了没法再买。


从买家角度,调控深水期要回避历史涨幅差的房源。


宏观经济层面,M2已经创历史新低。收入增速是收敛的。


从买家角度,存在房价平稳期超市场预期的可能性。


调控的理想结果是平行推进建设长效机制与经济的结构调整,以实现高质量的发展,在这个过程中,收入增速超过GDP增速,摆脱或者减少对房地产的依赖。


长效机制,是房价涨幅与收入匹配。例如上海收入增长6.7%,房价涨幅在5-8%之间是合理的。


以长效机制发挥作用为节点,如果调控深水期这几年涨幅很小,会允许5-8%的合理涨幅在若干年份扩大到8-12%,而不让短时间多杀空格局再次出现。


一年30%和三年每年11%,对于长期持有来说,有什么区别?


在此之前,市场会逐渐切换到多头行情。


满足刚需,是让刚需买房子的时候不着急,买不起不焦虑,因为存钱速度赶得上首付上涨的速度。


如果上涨但上涨幅度低于收入增长,这并不是调控的失败。


这是我对任泽平先生建议下半年买入的解读。


我的建议不曾变过:不要怕跌,就是现在。



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2018-01-31 12:12:50
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能出个结论吗?


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2018-01-31 22:03:26
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A 杜[wxja1otkj3] 512楼

能出个结论吗?

3年没有财务问题就该买


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2018-02-02 12:23:53
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进入2018年,从京沪深来看,土拍也开始分化。


先说北京。


2018年1月25日,丰台区两块共有产权房流拍,空军一片欢腾。


到了一周之后的2月2日,北京出让三块商品房用地,并没有出现流拍。


最抢手的是中海拿的大兴区庞各庄镇PGZ02-21地块,参与企业6家。


再看看深圳。


2月1日,深圳出让三宗纯租赁用地,一宗5年限售宅地。


纯租赁用地的拿地方果然是深圳人才安居集团,这几乎没啥意外。


最抢手的是中海拿的坪山G13302-8024宗地,本次土拍唯一商品房宅地,参与企业24家。


2018年上海尚无商品房宅地出让,暂以苏州做参照。


2月1日,苏州出让9块地块,最抢手的是龙湖拿的71号地,参与企业8家。


同时,69号地块、74号地块流拍,其中69号地块为纯宅地。


我们先说成交热度,


从参与企业的简单对比来看,深圳高过苏州高过北京。


买房的节奏也应该如此。


再说说流拍:


北京共有产权房流拍,体现了开发商对于信贷收缩的预期以及短期市场的不确定性。共有产权房基本锁定了成本和利润,如果销售不是即时清盘,盈利空间并不乐观。


苏州69号地块或有不利因素导致开发商认为起拍价过高,体现的是开发商开始对土地有更高的要求,对于有不利因素的楼盘会有销售不力的担忧。


2018年开年,土地市场回归理性。


而土拍的分化也告诉我们:


积极买好房子,但别想着短期一定能获利离场。



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2018-02-03 15:49:08
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marK


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2018-02-03 16:01:43
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好汉[yunhaolu] 515楼

marK

关注下公众号匠人有矩


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2018-02-04 15:53:47
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问:有文章说2016年6月以后的房子套牢了是不是真的?


答:少数买的很不成功的可能套牢了。


文章说大多数人套牢了。


答:2016年夏天踏空的或者操作不成功的人才会相信。


一套200万的房子,如果是二套买入,首付100万,两年资金成本按8%计算,首付成本116万,持有两年提前还贷利息11万,契税6万,中介费4万。总成本237万。满二卖出下家要多付1%的个税,市场价要239万左右,涨幅19.5%。这个算法里没有考虑各种小费用的支出、没有考虑买房的精力体力付出,所以收入里也不考虑租金收入。


当我们说到套牢的时候,通常不考虑本金的资金成本,此时市场价223万(239-16)卖不出。涨幅低于11.5%。


涨幅低于11.5%,要么是高总价,租金收入需要纳入计算;要么就是买错房子了。


如果是首套200万的房子,当时首付60万,提前还贷利息12.6万,契税2万,中介费4万。保本卖出价218.6万。涨幅9.3%。


2016年6月要买得多差,才能买到涨幅低于9.3%的房子呢?


问:你的案例里有没有套牢的?


答:2016年6月不可能出现低于9.3%的涨幅。多数是超过16%的,超过一半的案例可以获利离场,多数人也不会离场。


买房子是防守型资产配置,除非置换,一般来说是不卖的。


问:那2017年有没有下跌?有没有套牢?


答:市场中低总价普遍是跌了,我们也有几套下跌的,中高总价基本没有下跌。我们想买的房子里面,普遍是没法和房东达成共识。


以短期投资为出发点,除非特殊情况,包括淘到笋盘(通常有首付要求),2018年涨幅比较大(目前看来不太可能),2017年整个上海二手市场的买家都很难实现两年保本离场。


还是需要强调,买房子是防守型资产配置。


一个人的资产配置,是不能没有防守的。当然比房子更重要的资产就是人自己,才华横溢并且身体好,那就没必要买房子。


一时的涨跌没有那么重要,但财务安全特别重要。 


我最近反思的比较多的是下跌案例。


上海楼市的下跌主要是政策预期的利空、认房认贷的利空、远郊房子还有人口优化的利空。


我们买的还算有基建支撑的房子有些一直跌,有些涨涨跌跌横盘之后年底还是跌了。


所以我对刚需买偏远的新房不太建议。


人口优化很难持续。但可能你想换房子的那几年,人口还来不及聚集。


问:你还看涨2018么?


答:市场端我没变过,我一直看多。


实际上2017年我也看多的,优势标的最佳买入时间就是7月以及11月之后。


行情很难掌握,选择优势标的好掌握。


2015年我看涨,认为上海房价是低估的,2015年价值回归。


2016年我继续看涨,理由是上海房价应该随着收入增长而上涨。


2016年前三个月把一整年应该有的涨幅都涨完了。325新政之后,市场其实有短暂的冷静和萧条。


2016年的下半年,上海楼市把2017年、2018年该有的涨幅涨完了。


也就是完全价值维度,2017、2018也难有像样的涨幅。


但是住房是实在的生活组成部分。生活诉求的买家数量可以随预期增加或者减少,但无论怎么减少,最终还是会回到合理数量。每年结婚的人群不会有大的变化,每年生孩子的人群不会有大的变化,成交量会有一个修复过程。


当然2018年即使上涨,也不会涨幅多大。认房认贷限制了流入资金的规模,放弃置换的房东也会使成交量放大的幅度受到约束。


普通住宅标准早就应该调整了。不调整,例如外环外从230以下涨到230以上的房子流动性就有影响,因为刚需付不起那么多首付。


外环外这些房子卖不掉,置换链条就没法往更高总价传导。


这些非普通住宅的买家主要是首付不足,而更高总价的房子,房东因为有过置业经验,还在等待置换链条的传导。


为什么不调呢?或许是政府担心释放支持改善的信号被误读为放松。


从投资角度上说,利空出尽就转向利多。目前利空没有完全出尽,主要是房产税预期和加息预期,前者短期内落地的概率是低的,但有方向性方案落地的预期,后者是大概率事件,但是会逐步被市场消化。


2018年对于地产行业、中介行业是严酷的考验,但市民应该可以看到利空慢慢走向出尽。


如果了解房价涨价和跌价的规律,不难发现房价上涨时迅猛,下跌时则一边博弈一边转空。卖房子的市民应该深有体会,如果最初心理价600万,最终卖出价550万,可能他曾经能够以570万卖出。但是他错过了。上涨的体会就更多市民都有了,550万跳涨560万,再跳涨570万。


历史惊人相似,这一幕未来也会上演。


规划改变未来的地方是短时间内暴涨难以实现,但例如3个月12%的年涨幅叠加9个月-2%的跌幅并不难想象。这时候你需要有持筹的自由。


持筹的自由,是说你要抓紧让产证满二。所以缺乏经验的年轻人注意早点办理产证。


就2017、2018来说。2017年初买入的房子2019年初满二,2018年初买入的2020初满二。


如果2019年夏天重演2016年,真正会换筹的人正是2017年初买入的。市场中不满二的税费实际上大部分由卖家承担,所以对于没有满二的那些房子,多数房东没法说服自己卖出。


对于刚需以及月供负担已经远远低于承受能力的人群,积极选择优势标的对于未来的安排是更有利的。


历史上楼市的损失主要来自于踏空而不是站岗。我从不希望2018年房价上涨,那些错失过去的人,会有更长的时间摆好站岗的姿势。


2017年之后,比买更重要的,是买对房子。未来会越来越重要。



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2018-02-07 08:47:26
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如果你正在卖一套房子,挂架7.5万少有人问津,隔壁豪宅13万全款秒卖,是不是很意外?


一点也不应该意外。


豪宅固化的是这个时代最值得收藏的资源,包括楼盘的设计、施工以及楼盘外的各种配套。


例如豪宅使用的石材常常是全球化采购 。石材从南美、欧洲、澳洲的山头再到福建石材市场再到豪宅的室内,这其中经过了矿主开矿验成色、批发商根据不同开发商的需要分类在露天堆石场供开发商挑选,开发商在不同的批发商里寻找更适合自身项目的石材。这其中资源除了不断消耗,还不断被各个环节浪费。


均价7万、老房子为主的片区,如果把房子拆了拍块地,这块地的楼板价很可能高过7万。也就是豪宅所在的土地用一块少一块。稀缺资源配稀缺资源,卖给稀缺的富人,这是一个层级的通路和匹配。


老房子与豪宅,有一个共同的要素是拥有优势地段。


如果豪宅价格合理,是不是老房子低估了?


地段,是交通、教育、医疗、商务、购物、休闲、历史遗存等配套的复合体


大的交通优化,例如再增加一条地铁、一条高架其实是困难的。机场快线、漕宝路高架改线的改线,取消的取消。


商务、购物、休闲核心地段与新兴地段的差距正在缩小。


真正的差距是教育、医疗、历史遗存。


上海为啥要保护历史文化风貌?因为那是上海之所以是上海的空间表现。


教育方面,****中央、国务院印发《关于全面深化新时代教师队伍建设改革的意见》提出确保中小学教师平均工资收入水平不低于或高于当地公务员平均工资收入水平。


这意味着未来的教师越来越优秀,教师职业也会更受到年轻人的青睐,长期来看,不同地段之间的学校差距会缩小。


医疗方面,上海35所三甲医院,浦东只有一所。浦东开发已经28年了。


浦东房价的历史走势证明,一般市民买房子更在乎通勤时间而不是离医院的距离。


也就是:同样都是优势资源,因为老房子的受众是一般市民而豪宅的受众是富人,最终的接受程度有非常大的区别。


市场的资源配置就是调节成富人拥有最好的资源。


是的,老房子拥有的优势资源被低估了,但价值回归的方式,就是等到它拆掉成为一块空地、建成豪宅卖给富人。


所以当市政府把核心区那些稀缺的土地做成租赁用房的时候,我看到的是上海建设人才高地的满满诚意。



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2018-02-08 18:10:53
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早年间,人们说地段,经常是内环内,内中环、中外环、外环外来界定。最早人们常用搜房网,里面的地段就是如此分类。


即使外环十三套,遇到内环小开还是要低调的。


不知道什么时候起,环线在类似链家的平台里,不再提了。


可是你观察上海楼市价格线,内环、中环、外环其实还是界限分明。



点击查看外链图片


其实上海还有一条环,它叫郊环。


上海之郊环,大体对标北京6环。


北京的地铁网络已经辐射到6环,类似房山线、大兴线、亦庄线、八通线、15、16、昌平线等。


上海地铁3号线2006年、1号线2007年穿过了宝山郊环。城市骨架线2号线穿过郊环,是2017年底的17号线(原来是2号线延伸线)。另一条重新定义城市骨架的是11号线(16原来是11号线的组成),在2013年底通往了郊环之外的滴水湖。


研究郊环线,不在于问它在哪里。而是它什么时候免费。


郊环线高速东段于2009年10月30日开始收费,到2031年1月1日截止。


到了那一天,收费站拆拆拆,外环会释放压力。现在上海外环线过境车辆多,尘土飞扬,路面状况与中环差距明显,因为外环不收费。


收费不收费的问题在北京5环也出现过,北京5环从2003年11月建成开始收费,没多久因为北京交通堵塞,取消收费了。


你没有看错,就是取消收费了。看看北京多有钱!所以有质疑港珠澳大桥收费或者盈利问题的朋友,你想多了。


北京5环在北京最早称为公路一环。上海对标的是S20外环线。上海最早一段南线S20通车于1998年,全线2003年通车,早于北京。


在上海S20南段通车的时候,北京正在梳理四环线,并且于2001年通车。


上海对标北京4环线的是中环线。上海中环线以2000年初五角场立交为开端,到2015作为国庆献礼全线通车。


这其中可以看到上海的城市建设与北京之间的差距。上海先圈定了外环,再慢慢建设中环其实是更合理的。因为精细程度来说,当然中环更需要精细。因为21世纪之前城市的发展是环状发展的,也就是俗称大饼的发展形态,这就需要城市建设有一定的前瞻考虑。至少上海现在不需要一个类似于北京3.5环的环路。


北京的3环东、南、北三环早于1958年建成通车,到1999年才全线通车。


上海的内环线1993年开始建设,1994年浦西段全线通车。


北京3环之内还有2环、1环。上海内环线之内没有环路了。


环线到底重要不重要?


回到原点,环线就是快速路,价值的交通要素。在环状发展的年代同时也会成为地段的参照。


如今都21世纪了,先有自贸区,后有虹桥CBD,都是线性扩展的。


那是不是内环就要抛弃了呢?


买内环最重要的逻辑是你的时间是不是值钱。如果你很看多个人发展,当然内环线,浪费的时间每一秒都是未来的金钱。这与富人买内环(产业在郊区的例外)的逻辑是一样的,房子多涨50万,可是少做一单生意也许100万。


时间就是金钱。


租购并举之后,由于核心区很多地块都是租赁用房,未来地段的稀缺性也是趋势性上升的,很大程度上会弱化与更差地段的涨幅差。


也就是如果你能承受内环的房价,不必降低标准。


总体来说,内环线价值也是偏南的。如果你看到上海郊环线,假如上海如今是一片荒地,内环线应该往南平移。之所以现状如此,是因为历史遗存主要在如今的内环内。


这是上海南部价值容易崛起的地理逻辑。


内中环、中外环其实更适合一般性中产布局。因为情怀其实太贵,时间也不是那么值钱。


从资金角度,盘面资产100亿与50亿,前者翻倍需要流入的资金是后者的两倍。这解释了为啥外地在资金泡沫期涨幅惊人,也同样解释了为啥内环在楼市上升期是跑输大盘的。


除了少数炒房客,富人的资金不会全部进入楼市,而中产以及中产以下阶层,只要楼市长多不破,无非是买一套房,换一套房。保守的市民可能有房无贷还有其他资产,但其他资产的总值一般不会超过房子,激进的市民可能除了房子其他资产不值一提。


从交通角度,内环靠近内环线,内中环靠近内环线、中环线,中外环靠近中、外环。内环其实不占优势。


内环更实力,中环更实际,外环最升值,郊环最勇敢。


外环之外,郊环之内,如果运气好买到了未来规划的地铁房没有疑问是正确的选择,哪怕彼时房子已经老了点,但市政府不会现在就告诉你规划到何处。


如果没有买到,长周期看也能等到郊环释放的那天。这是绝对上我不反对刚需一定要买外郊环新房的理由。相对反对是因为如果你有一天要换房子,流动性并没有提高的话,置换很尴尬。


上海不是一个很激进的城市,也犯不着激进。当二线、三线城市地铁基建火热的时候,其实上海不可以在郊环之内开建更多地铁么?


给2万均价的房子开通地铁的经济效率高还是给4万均价的房子开通地铁的效率高?


上海为什么不这么做呢?


上海要摆脱对基建、对房地产的依赖,走到靠创新、靠提高城市服务水平、靠更均衡的产业布局、人口布局来寻找一个有腔调的未来。


非不能也,乃不想也。



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2018-02-12 15:56:38
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现在再谈房子,没意思了,想买的,买不动了,我要是有这点现金,做理财,拿利息付房租只赚不赔!

现在租房的都赚了,好地段的房租也就那样了。。。


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2018-02-12 20:33:38
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空谷老人[25802580] 520楼

现在再谈房子,没意思了,想买的,买不动了,我要是有这点现金,做理财,拿利息付房租只赚不赔!

现在租房的都赚了,好地段的房租也就那样了。。。

2011年,2014年很多人也这么说


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2018-02-13 09:01:34
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Q:

记得你曾经说,首套用足杠杆,二套全款。现在是不是一样?


A:  

在认房认贷之前,这是最优解。包括手里有套房子贷款不多也应该置换。


Q:

认房认贷之后有没有什么不同?


A: 

无房族依然成立。置换客在上海已经很难用足杠杆,普通住宅的品质太差,所以多数置换客都是7成首付。如果不是生活需要,多数人会考虑再买一套。对于本地人(以户籍定义)通常应该再买一套上海的房子(有别的投资能力可以不买),外地人只好考虑外地买房。


这句话的意义还在于让父母把老家房子卖了再买更好的房子变成有贷款的房子,如果他们还能贷款的话。


Q:

外地有贷款记录的无房族能不能先不买了呢?


A:

可能要等太久。尤其是上海。


Q:

那如果生活不需要,是不是就不置换了呢?


A:

如果房子够优质,的确没必要着急。经常也能遇到市场中的卖家卖着卖着不卖了。


Q:

房子都是会变老的,你说的未来有信心,一般指多久?


A:

五年。一般市民5年左右会换房子。如果房子不好卖,反而建议坚持卖。市场已经告诉你你的房子不是抢手货,市场中的买家需求千差万别,说不定就卖出了。行情好的时候虽然好卖,但常常会因此踏空。


Q:

那两套的预算如何分配,比如我准备两套房子总价值1000万,我该700万加300万还是600万加400万还是如何?


A:

首先还是首套杠杆最大化。其次是考虑合理的房租支出。通常我们认为一个人的房租支出合理区间是30%-40%之间。你买来自住的房子可以理解为你买好之后租给自己,一样要考虑合理性。


这个比例随着每个人的收入预期而调整,也就是收入预期高可能超过40%,反之低于30%。


Q:

一般新兴地带租金低。也就是每个地方租售比不是完全一样。


A: 

这不影响,也就是租售比低的地方可能会买的总价更高。你为什么会买在这个新兴地带,无非你比较看多或者你住那里方便。


Q:

记得你说过你很反对在熟悉的地方再买一套?实际上很多人常常就是在第一套附近再买一套。


A:

不是。


我很反对的是因为熟悉再买一套。


你需要思考的是第一套买对了没有。如果买对了,再买一套是正确的。


如果没买对,再买一套是不符合投资原则的。


Q:

那就是第一套很重要?


是的,第一套很重要,包括了城市、片区、楼盘。同一个班毕业的时候有人在上海、有人在大连、有人在杭州、有人在成都,除了那些特别出色的人,收入大体在一个区间,不会有多大的差别,差别比较大的是房产。


同一个城市的差别也是明显的。


人们常常会因为熟悉自己住的地方而只看到自己家的利好。这是不客观的。


我第一套房子买得不理想,所以第二套换了地方,离第一套30多公里。第三次买房的时候正好遇到上涨行情,又一次买在了离家30公里之外的地方。


Q:

离太远会不会不方便管理或者没法安排父母住?


A:

如果年轻人买第一套房子都可以出租自己的房子,自己另外租房子住。为啥不可以租个房子给父母住?


如果不是父母提供资金支持,从完全客观角度出发,要安排两代人都有自住房本身就是需要一定能力。


租个一室户多好,经济实惠。


一室户出租的流动性大于买卖的流动性,可是一室户租售比再高在房价面前都是不合理地低,并且租房子的稳定性趋势性向好,并不用担心未来会没房子租。


最重要的是如果因为熟悉而限定买房区域,无疑提高了买错房子的概率。限定买房区域最合理的逻辑是看好这个区域。


Q:

那如果上海只能买一套的人,还想买二套房应该买哪里?


A:

现在很多地方都限购了,其实选项就很少了。


我比较看好珠三角,长三角当然也可以。


至于成都、武汉、杭州、西安、郑州等地,长周期也没有问题。


如果有自住可能,南方城市符合经济增长、人口增长的房子大体都可以买。


未来小城市的二手房流动性会上升而不是下降。现在的小城市二手房难卖,实际上是市场规模不够。但小城市一样有医疗、教育的密集片区,当核心区逐渐成型,你想买房子也就只有二手房。


随着高铁网络的发达,非就业年龄人口(老人和小孩)留在当地,因为农村医疗和教育资源缺乏也会向小城市核心区迁徙,这些二手房的流动性也会上升。


中国走向发达国家的征途中,中小城市的城镇化是趋势而不是反之。


人口向大城市集中指的是年轻人口,但不是所有年轻人都可以留下,不是所有留下的年轻人都可以让父母一起在上海生活。


投资我们选择节点性城市、选择中心城市、选择上海,除了考虑资金的虹吸,还有一个理由是越大的城市流动性越好。


在行情不好的时候,上海质地不够好的房子也能卖半年,外地只会更久。


通常1+1,1套自住,1套或投资或给老人住或作为家庭大额支出备用资产,流动性尤其重要。



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2018-02-13 17:05:33
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中国近代史,是灾难史、屈辱史。


中国城市化的内生进程被扭曲和破坏了。


近代史的开端,是****战争。


虎门硝烟就是一场禁毒教育公开课。


英国国会通过战争的理由当然不能是保护非法贸易,除了赤裸裸的经济利益,道德上也需要包装。


英国主战派们极其虚伪地说道,与中国的战争终究让中国受惠,将把中国带入到“自由贸易”的“现代”国际世界。(Julia Lovell,《****战争》作者)


****战争的结局,是签订了《南京条约》,其中包括:


割让香港岛;


开放广州、厦门、福州、宁波、上海等五处为通商口岸。


****战争期间,在清军统领奕山已经求和的情况下,英军统领义律还勒索广州商家支付了600万银元的赎城费。****战争后,茶丝贸易逐渐被上海分流,也影响了广州商人的经济利益。


无论从民族情感上还是利益上,广州市民自发一致不接受英国人进城。


1854年之后,列强向清政府屡次提出修改条约,清政府并没有答应。


1856年10月8日,广东水师在“亚罗号”上逮捕几名海盗和有嫌疑的水手,被逮捕的是中国人,船只注册在香港(当时已经割让),注册期已经过期。


英国人说广东水师逮捕罪犯的过程中扯到英国国旗了,要求两广总督叶名琛道歉。


叶名琛拒绝了。


1857年12月,英法联军在珠江口集结。臭名昭著的火烧园明园是英法联军干的。


第二次****战争,英、法、美、俄四列强先后与清政府签订了《天津条约》(英、法、美、俄)、《北京条约》(英、法、俄)、《瑷珲条约》以及一系列勘界条约(俄),其中包括:


开天津为商埠;


割占九龙半岛乌苏里江以东大片领土;


开放口岸深入长江中下游地区。


第二次****战争之后,日本垂涎中国,蓄谋挑起日中战争。


1894年朝鲜内乱,朝鲜政府军向中国求援,日本趁乱出兵,目标是中国,这是甲午战争的源头。


甲午战争的结束,是马关条约的签订,其中包括:


割让辽东半岛(被俄国联合法国、德国干涉后放弃,日本勒索3000万两白银赎金);


割让台湾岛及其附属各岛屿、澎湖列岛给日本,赔偿日本2亿两白银;


增开沙市(现湖北荆州)、重庆、苏州、杭州为商埠。


1901年,国耻条约《辛丑条约》签订,


中国赔款价息合计9.8亿两白银(赔偿4.5亿白银,分39年还清,本息共计约9.8亿两)


赔偿对象是:英、美、法、德、俄、日、意、奥、西、荷、比


三国干涉之后,日本企图侵占我辽东半岛的狼子野心并没有消失,在1931年发起了侵华战争,这个下一篇说。


我知道我所写的,是每个人在初中、高中必修的历史,只是我们都需要常常温习这些苦难。


当人们开始展望京津冀、长三角、粤港澳、长江经济带的未来,我们依然要知道和平来之不易,奋斗来之不易。


当中国慢慢走向富强,和平崛起是我们这一代人可以看到的。


以长三角城市群和日本太平洋沿岸城市群为例子,如果中国和日本各自以当前的速度发展,长三角超越并不会太远。


这一切,需要强大的国家为背书,也需要天佑中华,给我们和平发展的环境。


而子民能做的事情之一,是居安思危,勿忘国耻。



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2018-02-18 07:36:53
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洋葱头[kdsyangchong] 9楼

我是多军,但不认为从前的规律还那么有用了,对照国际上人口过5000万国家头号城市会发现,房价大都在一万美元上下浮动,最多不超过2万,这指的是市区,上海内环内均价接近1万美元了。。。所以,订多就是慢慢涨了,快涨大涨不可能了

内环新盘已经超过2w美刀了好伐......


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2018-02-18 08:11:41
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flydolphin[flydolphin] 5楼

让房价涨和跌,说难也难,说不难也不难. 但是疯涨了不崩就很难. 看看tg这几年的政策,闻闻味道,什么是最根本care的.

所以,我押房价横盘

匠人有矩[cheneyhappy] 6楼

实际是涨的

涨则卵,工资和物价通胀都明显增长,相对应的房价就是跌


------------------------------------------------------------------------------------------- 伐管吾宁了该阿里的,吾总归有一库帮上海一道跳动额心
2018-02-18 08:15:41
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卐vic卐[victor_qi] 15楼

你的id不行!没hp 没pp

还是你的PP多


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2018-02-18 08:16:41
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洋葱头[kdsyangchong] 9楼

我是多军,但不认为从前的规律还那么有用了,对照国际上人口过5000万国家头号城市会发现,房价大都在一万美元上下浮动,最多不超过2万,这指的是市区,上海内环内均价接近1万美元了。。。所以,订多就是慢慢涨了,快涨大涨不可能了

大只佬[ppking] 524楼

内环新盘已经超过2w美刀了好伐......

尚海湾内环外

200平起

15万单价起

3000万一套起步。这不是2万美金不2万美金的事情了。


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2018-02-18 08:31:03
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一堆废话


------------------------------------------------------------------------------------------- 努力进化拼命想和动物有差,玩一出高贵优雅。。
2018-02-18 08:56:31
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也问问看楼主,上海房子已经限购了,也没精力和那些钱再去置换了,身上有点余钱,想在三亚买一次性付掉买一套二手房,现在有点很纠结,08、10年造豪宅的一房一厅和马路对面的90、95年造的小两房一厅价钱几乎一样,租出去老公房比豪宅租金多大概百分之20。到底弄哪套?其实买的目的也不清楚,就是怕钱放着几年后又变草纸,顺便收点租金,也有可能以后退休了冬天过去住住的,如果涨,虽然已经很高了,可能会卖掉。


------------------------------------------------------------------------------------------- 正规起来了
2018-02-19 01:12:24
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关键还是看两会房地产税的说法 剑在头上


------------------------------------------------------------------------------------------- 总有一天我会成为温大拿
2018-02-19 02:16:02
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看到楼主的好文,想到了我这10年的房路历程


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2018-02-19 02:53:07
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统一冰红茶[yeepenny] 529楼

也问问看楼主,上海房子已经限购了,也没精力和那些钱再去置换了,身上有点余钱,想在三亚买一次性付掉买一套二手房,现在有点很纠结,08、10年造豪宅的一房一厅和马路对面的90、95年造的小两房一厅价钱几乎一样,租出去老公房比豪宅租金多大概百分之20。到底弄哪套?其实买的目的也不清楚,就是怕钱放着几年后又变草纸,顺便收点租金,也有可能以后退休了冬天过去住住的,如果涨,虽然已经很高了,可能会卖掉。

新房或者不买


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2018-02-19 11:09:19
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flydolphin[flydolphin] 5楼

让房价涨和跌,说难也难,说不难也不难. 但是疯涨了不崩就很难. 看看tg这几年的政策,闻闻味道,什么是最根本care的.

所以,我押房价横盘

wis[wisconsin83] 7楼

2020前新建30万套保障房,基本每年10万套,大概一年中值700万平米的量,买不起的普通刚需阶层完全可以保障房。

所以大概率就是横盘几年了,但是也别指望大跌,现在已经基本涨到均价5万一平了,别指望跌回1万一平,保障房7成产权远郊都要1.5万了

保障房适用于yp吗?如果只能适用于沪穷的话,那无所谓,他们本来也就买不起。如果yp也能申请的话,那我觉得涨不动


------------------------------------------------------------------------------------------- 鄙视YPV2
2018-02-19 11:18:42
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浦东开发晚了,这是我的失误。当时建四个经济特区主要是从地理上、外资情况上考虑,没有考虑到人的因素。上海人聪明,但让你们失去了一次机遇。

----****


邓爷爷说当时上海的地理因素不如广东福建、很大程度上是因为打开国门的初期,中国远洋运输的能力与发达国家之间差距甚远。


今日之上海,是一带一路的桥头堡。


2017年,上海人均可支配收入全国第一。


如果收入不足以说明问题,上海人均消费也是第一。


上海市民挣得多,花得也多,我没法理解那些唱衰上海的人到底是怎样的逻辑。


1128新政后,我对上海楼市的判断是2016年末要跌,2017分化向上,涨幅小很多。


让我们看看国家统计局的数据:


点击查看外链图片

根据国家统计局的数据,2017年上海房价上涨0.8%。


一定有人会说统计数据失真,因为直观感觉上海房价是下跌的。


那我们看看同一张表的北京数据,2017年跌幅3.1%,考虑到北京2017年3月25日之前是上涨的,也就是2017年后面9个月把前3个月的涨幅跌光了还补跌了3.1%,大体是符合事实的。


下面一张表按面积进行了分类。



上海144平米以上的户型涨幅2.1%,90至144平米的户型涨幅1.6%,90平米以下的户型跌幅0.3%。


这个跌幅0.3%应该会引起2017年有过交易经历的市民的质疑。


统计缘何失灵?


2017年,很多乡野盘如果不是大幅度降价,其实是卖不出去的;而2016年类似的房源是可以卖出的。


这些乡野盘成交占比在向上行情里增大,在向下行情里减小,使得统计数字上2016年的涨幅偏低,而2017年的跌幅与实际相差很大。


低总价统计只要出现跌幅,其真实跌幅大体要超过5%(10%/2),因为这些卖不掉的乡野盘如果想要成交,多数同比2017年1月跌幅超过10%。


也就是真实的走势,上海低总价跌幅超过5%,中高总价涨幅超过1.6%,高总价涨幅超过2.1%,总体微幅上涨。


我们再来看看北京,面积从小到大跌幅为3.6%,2.9%,2%。实际跌幅应该超过6.8%(3.6%/2+5%),低于2.9%,低于2%。


北京和上海一样,高总价房子抗跌。


在看看另外两个城市,厦门,宁波。


均价比较高的厦门,3%,2%,1.5%,呈现低总价涨幅大的明显特征。


均价不算高的宁波,从小到大涨幅7.8%,7%,6.8%,涨幅差不明显。在均价不是特别高的城市买房子,未必需要执行低总价涨得多的选房策略,地段是最重要的。


楼市与股市不同,即便是分化行情,也是同涨同跌的,也就是低总价跌幅超过5%,高总价抗跌主要体现在跌幅小而非上涨,北京符合这个行情特征。或者都实现上涨,例如宁波、厦门。


上海低总价下跌,高总价上涨,市场终究还是要选择一个方向,要么低总价止跌向上,要么高总价停涨转跌。


从政策面、资金面来看,高总价停涨转跌更符合方向。


我们观察环比涨幅,上海1月环比涨幅0.3%,0%,-0.3%。


高总价的确环比下跌了,可是低总价涨了0.3%,而市场主力成交是低总价的。


市场选择了弱势企稳向上。



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2018-02-26 17:00:31
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2017年,站在贷款买家角度,叠加利率因素,深圳、广州首套利率上浮10%,房价是上涨的,北京首套利率上浮5%,如果房价跌幅低于7%,房价也是上涨的。


上海的房贷利率也是一直在涨,但9折利率一整年都有银行提供。


进入2018年,上海的首贷买家会有9折利率调整的担忧。


各地房贷利率的上涨,实际上就是对楼市的定向加息。


3月份美联储大概率加息,中国央行大概率会通过提高公开市场操作利率的方式来应对。由于2017年京沪深三地楼市去杠杆效果良好,央行的伴随策略有更大的空间,出于经济调结构的需要,基准利率上调的节奏应该会延缓。


大体的节奏如下:


美联储加息→央行提高公开市场利率→市场真实利率上涨→9折利率调整的概率变高。


美联储计划加息3到4次,每一次加息都有可能影响房贷利率的调整。


上海还存在9折利率的理由,大体可以认为是上海的房贷对于银行来说尚属安全资产。上海房贷的安全,一方面是房价本身的稳定性,另一方面是房贷的坏账率。


关于加息,我们应该考虑加息后买房。关于折扣,我们应该考虑在折扣期间买房。因为加息降息是动态的,而折扣是锁定的。


就调控而言,北京首套房贷的上浮或许有调控的需要,去年3月我在微博指出北京房价已经高估,料新政后价格大致85折。至于广、深,两城市没有通过户籍门槛封锁资金入口,也就是放贷对象投机、投资的概率高过京沪,银行调整首套利率除了经营导向,也有安全考量。


与过去历次调控的不同之处,是未来未必会有报复性上涨。


除了认房认贷,当下的调控路径是:


房价上涨幅度过大→新房限价→二手房价下跌。


未来可能的调控路径:


房价上涨幅度过大→公租房低于市场价转商品房出售→新房价格下跌→二手房价下跌。


这不仅仅是上海会做的,其他城市也可能出现,如今新房限价在二线城市也不新鲜。


理想的市场自身修复,是弱化调控的。


房价上涨幅度过大→卖家加速卖出→二手房价下跌→卖家缓速卖出→价格上涨。


循环上涨,至少十年。



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2018-02-28 11:11:42
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投资、消费、出口是经济发展的三驾马车,1978年以来,中国历年的经济发展里,三驾马车里谁的贡献最大?


(下表未列年份均为消费贡献率第一)


年份贡献率第一1978投资1985投资1989出口1990出口2001投资2002投资2003投资2004投资2005投资2006投资2007投资2008投资2009投资2010投资2013投资


1978年改革开发,投资是为了内需。


1985年发展商品经济,投资是为了促进出口。


1989、1990年出口贡献率达到第一。


进入新世纪,中国主要是由投资拉动的经济发展,伴随的是城镇化和房地产的发展。


受2010限购的影响,2011、2012投资短暂回落,2013再度第一。


2014年至今,消费贡献率连续四年第一。


我们再看看今天国家统计局发布的2017年国民经济统计公报:


http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201802/t20180228_1585631.html


2017年,中国最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为58.8%,资本形成总额贡献率为32.1%,货物和服务净出口贡献率为9.1%。


(2000年,中国消费贡献率63.8%,投资贡献率21.7%,出口贡献率14.4%。)


2017年,中国社会消费品零售总额366262亿人民币。


2017年,美国社会消费品零售总额57564亿美金。


就那么自然,就那么理所当然,中国的消费能力已经与美国匹敌。


回望历史,城市化和房地产的发展带来的也不全是房价的伤感,站在当下,房价高速上涨的年代正在远去。


而即使把房子看做保值性消费品,那也是社会消费品总额第一的国家的消费品。


不必炒房,但坚定看多。



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2018-03-01 13:31:56
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不错的帖子


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近期,中国移动、中国电信、中国联通三大运营商都公布了自己的5G试点城市,合计有13座城市。(每日经济新闻报道)


中国移动


杭州、上海、广州、苏州、武汉


中国联通


北京、天津、上海、深圳、杭州、南京、雄安


中国电信


成都、雄安、深圳、上海、苏州、兰州


哪个城市群是三大运营商最看重的城市群?


长三角。


为什么?


我们来看看中国人均消费省市排名,


上海、北京、天津、浙江、广东、江苏


如果绝对上不能说明问题,相对上我们看看增长率。


六省市收入增长率排名:


江苏/浙江 (9.1%)、广东/北京(8.9%)、天津(8.7%)、上海(8.6%)


注:全国增长率是9%


果然嘛,上海排到倒数第一去了。


排名第一的是谁?


还是没跑出包邮区嘛。


当中国走入收入增长率高过经济增长率的年代,


当中国再次回到消费为经济发展第一驱动力的年代,


评价一个城市,不再单纯看新城、CBD、地铁等等硬基建了;还要看资源厚度、营商环境、城市治安、市民素质等软基建。


当消费升级,江南富庶之地是经济增长的第一级,而其核心,还是上海。


如果三大运营商都试点的城市只能有一个


还能是谁?



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2018-03-02 14:55:44
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赶快复制下来,千万不要被删了


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2018-03-02 16:18:25
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关于房产税,人们关心的是房产税的运行会不会降房价。

 

2017至今,房产税的预期逐渐明朗,一线城市的房价下跌的下跌,涨幅缩小的缩小,事实已经证明了至少房产税预期是房价利空。

 

在讨论房产税之前,我们需要讨论合理的房价、合理的涨幅、合理的租售比应该存在怎样的逻辑关系。

 

如果在某个时间点,房价是合理的,不高不低,从这个时间点开始房价的涨幅为a值,租售比为b值,一般性理财收益率为c值,市民用于买房的资金增长率为d值,原籍外地的市民原生家庭支援的资金流入率为e值。

 

大体存在这样的数学关系:

 

a+b-c=d+e

 

就上海来说,因为d+e>0,所以a+b>c,市民更愿意把资金屯进房子。

 

上海的房价一直都在泡沫中才是常态。

 

最极端的情况,买了房子空置,也就是b值为0,则a=c+d+e

 

这个公式里d值应该受到可支配收入增长的约束,但在信贷宽松周期里常常是突破约束的。


以上海为例子,c取4.2%,d取6.8%,e取1%,a值上限11%,2015年超过这个涨幅,2016年超过这个涨幅,体现的都是货币现象,进而体现了金融风险。

 

调控政策中的提高首付,认房认贷,都是为了让d值回到可支配收入的约束内。

 

但是35成首付并不合理,应该2成首付或者更低。认房认贷更不合理,市民如果只有一套房子,卖出后再买房子也不应该看有没有贷款记录。

 

调控政策终会完成阶段性的使命而退出,彼时需要有更合理的长效机制来调节房价。

 

长效机制的重要内容之一,是房产税。

 

如果房产税率为f,公式调整为a+b-c-f=d+e

 

亦即:a+b=c+f+d+e

 

从公式看来,a+b 是上涨而不是下跌的。

 

好比一个煎饼果子路边摊,如果店主被征税,煎饼果子会涨价,店主的收入也会降低:大部分增加的成本转嫁给了煎饼果子的顾客,小部分由店主承担了。店主的收入降低后,路边摊会减少。

 

就房价与房租而言,由于房东要交房产税,所以房租会涨,又由于增加的房产税不能完全由租客承担,所以房东的租金收入下降,持房的意愿降低,进而影响房价的涨幅。

 

长效机制应该让a值不如一般性理财,而b值自由涨跌,上涨为主。

 

房价上涨之前的成都,租售比高,房价涨幅温和,如今的成都,刚需已经对高房价深有痛感。

 

经历过大跌的日本,租售比更高,房价涨幅更低,可是大多数年轻人依然也买不起大城市的房子。

 

刚刚经历过大涨后下跌的北京,a值-15%左右,如果不是d+e强劲,北京房价会跌去首付。

 

对于外地人限购之后,环京的d值几乎为0,当地人收入当然有增长,但是与楼市的供应相比微不足道,e值亦如此,所以环京跌破首付之后,依然没到乐观的时候。

 

房产税对于房价的调节,体现在增加持有者惩罚而降低买家惩罚。

 

取消增值税,减免契税等等降低交易成本的政策是降低房价的,因为这些原本都会计算到房东转售时候的成本里。

 

持有者惩罚则会使得房东在自住之外的多余房子进入存量供应,优化供求关系,进而压制房价涨幅。

 

举例来说,如果人均免征额为60平,家庭6个成员拥有360平的住宅面积,当家里的老人过世之后,这个家庭就有把多余的60平出售的动力。

 

那是不是可以认为房价涨幅a为0了呢?

 

a+b=c+d+e+f,如果a为0,f=1%,租售比高达12%,一套500万的房子,一年租金60万,这显然也是不现实的。

 

更可能的状态,就是租售比维持高位,房价强劲上涨但涨幅低于一般性理财,这样的城市,纽约,伦敦。

 



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2018-03-15 16:40:16
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房产税在西方是受益税。房产税收取之后政府要发展社区配套,包括教育、休闲、商业等等。

 

从这个意义上说,房产税的确是助涨的。

 

不过对于租客来说,这些费用是实实在在发生的,而他的收入却受其他条件的约束,市场中有租客愿意支付溢价,但不会是所有人。

 

如果执行租购同权,不同的小区必然不同的租金,不仅仅是房产税这个维度,比如学区房,现在执行产权优先,户籍优先,离租购同权很远。

 

房子的功能是居住空间,并不会因为住的人是自有产权还是租客而改变。从需求上来说,除了人口的自然增长(上海的人口规划有上限,可以认为是0),还有人口结构的变化(留在上海的人比离开上海的人消费能力更强),以及随着经济发展而发展的居住优化需求。

 

2017年,上海人均住房建筑面积36.7平方米,增长了0.6平米,按2035年人口2500万计算,需要每年新增供应1500万平米,新建住宅2017年销售了639万平米,2016年销售了2019.8万平方米,按两年计,上海的住房是存在供应缺口的。


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是不是上海增加宅地供应就能解决问题呢?

 

远郊的土地供应没有多大意义。海湾地挺多的,真的有多少人愿意去住呢?

 

玫瑰公馆即使有高架也值得买入,最粗暴的理由是市场的需求容量远远超出供应能力。

 

房价博弈的参与者有中央政府、市政府、市民、开发商、投资客。

 

房价短期大幅飙涨,对于地方政府的短期利益来说是好事,因为可以卖地;对于开发商的短期利益来说也是好事;对于买房投资的人群,更是通过杠杆化操作,实现了个人资产的快速增值。

 

但是对于整个经济系统来说,不是好事。长期来说对于地产行业也是有伤害的,好比一个人光景好的时候暴饮暴食,光景不好的时候节衣缩食,容易带来各种健康问题。

 

就上海而言,2008年至2014年经济增速落后全国,很大程度上是转型阵痛,务实的上海坚持减少对重化工业增长的依赖、减少对房地产业发展的依赖、减少对加工型劳动密集型产业的依赖、减少对投资拉动的依赖。

 

房价暴涨之后市政府更加强调减少对房地产业的依赖。

 

土地财政一定程度上赋予了市政府大兴基建的能力进而通过城镇化改变了城市的形象,当市政府更在乎健康、稳定、持续性,房价涨幅温和才更符合需要,土地财政也就慢慢地切换回实体经济导向。

 

房产税的征收,应该会以普征为主。

 

绝大多数市民会有一定的免征额,这个免征额应该更侧重总面积而不是套数,毕竟一套400平的房子比两套60平的房子要奢侈很多。

 

一个家庭如果如果自住一套60平的房子,而把90平的房子出租,很可能是需要租金带来的现金流改善生活,这类人群应该也不在征收范围,即便是持房出租。

 

房产税不影响房子面积不大的市民,也不影响真正的有钱人,如果买一件几万的衣服也只是衣帽间里挂挂,买一套房子偶尔住住也并不稀奇。

 

在这两者之间的市民,才会真正考虑是不是超过了限额并考虑是否需要自住超过限额的房子,例如家庭限额180平,部分市民能够接受交点房产税住200平的房子。

 

彼时,市场中的租赁房源会变得稀缺,不在乎房产税的那群人不会出租房子,在乎租金的房东变得越来越强势,租金上涨是必然的。

 

人们会说那买来出租,交房产税可行不?当然是可行的。买房子真正意义上成了防守型资产配置,哪怕扣除房产税,应该也比一般性理财要好。

 

至于自住,如果交易成本足够低,无非是以筹换筹。

 

最近人们常常问的是到底什么时候涨呢?

 

如果5年为期,涨幅并不大,但5年后这个房子能提供稳定并略好于一般性理财的租金收入,你会不会不买?

 

不买当然是一个选择,因为买房的机会成本是你一旦买房就失去了其他投资机会。这不正是长效机制对于活跃资本的驱逐么。

 

高杠杆玩家渴望的大幅上涨2018年不会出现,2019,2020,2021.......

 

当房价终于有大涨的潜能时,房产税落地了,房价依然可以涨幅有限,涨幅主要体现到房租里。

 

长周期持有,不在乎涨资产值还是涨资产收益率。

 

只在乎涨幅的,应该默写房住不炒。

 

注:房产税相关为个人解读。



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2018-03-16 15:27:46
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月初有个新闻,北京共有产权房中铁碧桂园431套房源,到1600号才售罄。放弃的比例非常高。

 

可是这431套房源有多少人申请呢?

 

29364户。

 

申请对象是海淀户籍无房家庭以及海淀工作的北京无房家庭(单身年满30周岁,已婚包括夫妻及未成年子女)。

 

1600号之前放弃购买的市民如果放弃是因为看多自己的收入,觉得若干年内可以买到更好更满意的商品房,放弃是明智的;如果是买房资金没准备好,放弃是无奈的;如果是因为看空......

 

放弃购买不是新鲜事,2014年也如此。

 

唱空也不是新鲜事。持续唱空的专家尚有数据和逻辑的支撑,可怕的是骑墙派:唱空被打脸,摇身唱多,唱多又被打脸,于是唱空。而每一次唱空的时间里,追随者众。

 

高房价是壁垒,当政府在壁垒的上方伸出手拉你一把,你放弃了。

 

成熟是学会接受无法改变的状况,抱怨一无是处。沉溺在唱空者的文字,是巨婴的自我麻醉。

 

以北京为例子,我去年3月坚决看空。

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现如今北京跌幅85折了,与一众看空的人群不同之处是我并不觉得还有多少风险。

 

我们再看看上海。

 

2015年土拍的火热其实已经出现了苗头,看多楼市的预期简单粗暴:

 

宅地稀缺。

 

2016年商品住宅用地成交38宗,规划建筑面积为340.69万方,同比下降42.5%。

 

打开上海土地市场官网,2017年之后宅地的供应约187万方(土地面积,非建筑面积)。并且你看看这些土地,都在哪里?



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宅地缩量供应的一个原因是因为租赁房供地增加。

 

2017年7月至今,租赁房供应约80万方(土地面积,非建筑面积)。供应的地段比商品房好很多。

 

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提高租赁房的占比,能够平抑地价进而打击看多的预期,可是同样也减少了商品房的供应。


情况没有变好。


如果房价不合理上涨,公租房租转售也能够起到平抑房价的效果,可是这个前提是不合理上涨。

 

例如上涨3%会不会租转售?没有可能性。

 

现在市场中的房子,海上传奇是收购项目,玫瑰公馆是收购项目,九龙仓静安一号是收购项目,静安府是2015年拿的地,龙湖是2015年拿的地,大场滨江是2015年拿的地.....

 

为什么没有2016年的地?


2016年商品住宅用地楼面均价为31382元/平米,同比上涨79.4%。地价阶段性到顶,楼市却在加强调控了。


当2015年之前的宅地盖成的房子卖完了之后,该轮到2017年的宅地了。

 

再接着,2016年的宅地登场。

 

房子不是衣服,商家抛售的时候低于成本价卖给你,因为下一季会有新品。去库存城市的房子即使无人问津,也少见低于成本价太多的售价。

 

土地用于农业,是一茬一茬的。用于商品房,是一次性批发70年居住功能,用于租赁房,也是一茬一茬的。

 

市场正在切换为以一茬一茬为主的租购并举。

 

在切换完成之前,要看到:市场当中滞留的资金比我们想象的要多。

 

例如玫瑰公馆266套房子860人认筹。当然有投资客存在,但并非主流。

 

没买到的市民的资金会去哪里?又能去哪里?

 

北京29364户中摇号在1601号之后的人群的资金会去哪里?

 

又能去哪里?



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2018-03-20 18:35:12
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历史上著名的泡沫之一是密西西比泡沫,泡沫的制造者是John Law。

金融怪杰John Law出生于银行世家,17岁的时候父亲去世,John Law带着父亲留下的遗产去了伦敦。

纸醉金迷、风花雪月易生是非,John Law找情敌决斗,情敌当场毙命。

被逮捕之后的诉讼过程中,John Law越狱了。

在逃窜的岁月里,John Law开始研究金融、银行、货币,成长为具有远见卓识的金融家。

John Law后来流窜到法国,跟摄政王奥莱昂公爵兜售他的纸币本位制。

当时的法国是后路易十四时代。路易十四打了法荷战争、大同盟战争、西班牙王位继承战争、期间还修了凡尔赛宫。可以想象,当时法国经济凋零、执政危机重重。

John Law提出只要印纸币就能够解决金融困境,摄政王特许John Law在1716年开了一家私人银行。这家银行管理皇家税收、在税收和不动产证券的基础上发行票据,还能发行纸币。

接着John Law向摄政王提出开设一家拥有密西西比河流域及河西岸路易斯安那州的独占经营权的公司,也得到了摄政王的同意。这家公司通过扩大经营和兼并,后来更名为印度公司。

John Law的私人银行在1718年完成国有化,更名为皇家银行。

1719年,John Law向法国政府支付了5000万里弗尔,取得了皇家造币厂的承包权。

钱从哪里来?John Law的印度公司发行了股票。

同一年,印度公司接管了法国的征税事务。

伴随这一切的,是印度公司股票一路上涨。

当股票的价格不足以体现价值的时候,John Law发行纸币,发行货币后股票继续上涨。

先知先觉的贵族和商人开始偷偷把纸币兑换成铸币、贵金属、珠宝,连人带资金外流到英国、荷兰、比利时等国。

通货膨胀下,人们的生活更加痛苦了,对于John Law的质疑声也越来越多。

股票开始下跌,加速下跌。泡沫的崩塌也就无可阻拦。

John Law的结局,如过街老鼠,人人喊打,法国经济也进入混乱和萧条,多年缓不过神来。

John Law甚至不是一个骗子,或者他连自己都骗了,他没有多少贵金属,也没有逃离法国的计划,他把几乎所有的收入都投在了不动产上。

密西西比泡沫为什么能发生?

因为适度的通货膨胀的确有利于经济发展。

又为什么破裂?

涨太多了。涨太快了。

股票的早期上涨是合理的,因为它拥有垄断贸易的特权。股票体现适当的泡沫也是合理的,因为这个垄断地位至少在当时看起来是稳固的。

那么当时的人们应该在什么时候开始警觉?

当公司的收入无力还债时,现金流为负数。

在楼市里怎么看问题?

居民存款贷款差为负数,风险预警。

我们来看看这个城市:

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它是风头正盛的杭州。

杭州的确颜值高、想象空间大,但数据是冰冷的,杭州的房价已经绑住收入预期了。

收入增长当然是每个人和每个城市的愿望,只是被房价绑架下的收入增长,充满了负重前行的味道。

杭州刚需首套利率1.1倍,潜台词是银行能提供的贷款额度有限。

我们再看看这个城市:

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它是深圳2016年的数据。


我们来看看上海的数据。


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上海的情况比深圳、杭州好很多,但比上海的历史要差很多。


2017年一直是建议买入的,因为预料9折优惠有取消的可能,在2月27日还发文建议加快买入。


根据央行上海总部的报道,2018年2月上海个人住房贷款增速回落,2年来首次跌至10%以内,上海市民自觉去杠杆了。


最近的文章有时候提示风险有时候看多,有读者问到底看多看空。


买家角度,我看多上海。根据索罗斯的反射性原理,看空的人足够多,房价就可以不涨甚至下跌,但楼市无法做空,上涨只是延时而已。而从利率角度,每一次利率上浮都是买家角度的房价上涨,但利率上浮除了银行经营的取向,也有系统性安全的考虑。


密西西比泡沫告诉我们政府应防止不合理泡沫的生成,泡沫生成后反而要防止泡沫急速崩盘。


如果上海跌得多,杭州会怎样?


如果杭州跌幅不大,上海又怎么跌?



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2018-03-21 16:18:40
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区段评级


龙湖,保利,象屿。


价格评级


象屿,保利,


龙湖价格还没公开。


应该如何选择?


1、预算对标。


预算对标的意思,就是你没必要降低预算,更不要为了买某个盘而提升预算。


一般来说,低总价涨幅大,高总价涨的绝对值大,这三个盘单价靠近,所以会更符合这个规律。


2、回到通勤本身


九亭,9号线经常拥堵。


龙湖,14号线2020开通。


保利,西部走廊线也在2020开通,目前依靠7号线,步行2400米。


3、基础产品


象屿和龙湖差别不大,更低容积率的象屿是高低配格局。


保利差一些。


基础产品的意思,是说容积率体现下的总楼层数。


4、品牌品相


我不评价品相,每个买家得出的结论是差不多的。


品牌认可度,保利,龙湖,象屿。


我说的品牌认可度,限于我所接触的数千市民心中的排位,非权威机构排位。龙湖与保利的差距不大,市民会更中意传统品牌。


5、投资性选择


价格第一维度,但需要叠加预期。


如果龙湖价格低于预期。龙湖首选。目前龙湖不知道价格,无法给等不等的意见。


保利和象屿对比,长周期保利优先,短周期象屿。


虽然保利有15线预期,但比象屿更偏的松江,地王高位站岗。


楼市无法做空。


长周期为啥保利?


缺乏弹性、温和上涨的才是更强的。



6、更喜欢的要不要让渡给觉得更适合投资的?


当下,没必要。因为每个人都是微观的一份子,你更喜欢,别人也差不多。楼市已经进入了更追逐产品、品相的时代。


7、浦东客要不要买浦西新盘?


如果工作稳定性极强,选浦东二手。



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2018-03-25 14:21:07
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上海经济增长第一级是中心城区,1990年国家宣布浦东开发,1993年浦东新区成立,浦东逐渐成为了新的经济增长级,开启了上海辉煌的二十年。

 

2009年,上海GDP超过香港。那年5月,南汇并入浦东,大浦东成型;那年9月,虹桥商务区规划对外公布。

 

上海经济发展双引擎从此明朗:西虹桥,东浦东。

 

2010年5月发布的《长江三角洲地区区域规划》,虹桥CBD的功能定位是:

面向长三角、服务全国的高端商务中心。

 

2016年6月发布的虹桥商务区十三五规划中,虹桥CBD发展目标是:国家现代服务业发展示范区、长三角区域合作的大平台、上海国际贸易中心建设主要承载区、中国联系世界的重要窗口和门户、具有世界影响力的一流商务区。

 

经济社会效益发展指标如下:

 

到“十三五”末,虹桥商务区年生产总值约1200亿元,服务业增加值达840亿元,年均增长率约20%。引进世界500强企业累计20家以上;引进各类企业总部机构100家以上,成为上海总部经济发展的重要区域之一。培育具有国际影响力的大型会展5个以上、中小型专业展会30个以上,引进国际知名会展企业集团5家以上、国内知名会展企业20家以上。国家会展中心总展览面积达700万平方米以上,10万平方米以上展会展览面积占比超过67%。虹桥综合交通枢纽建设方面,到2020年末,虹桥综合交通

枢纽日均旅客超过110万人次,全年旅客总量超过4亿人次。

 

规划如此如此耀眼,现在的成绩单又如何呢?

 

2017年新民晚报报道:

 

2016年,虹桥商务区招商引资和产业发展成效显著。管委会积极引导总部功能、新业务板块和优质企业入驻,引进重点项目和重点企业29家,其中有罗氏、壳牌、广菲克、科施博格、永恒力、宣伟等为代表的世界500强和行业领先企业;有唯品会、广联达、贵人鸟、安踏体育等为代表的上市公司投资与管理总部;还有正荣、中骏、协信、旭辉、龙湖等城市开发运营商也将其总部移至虹桥。区域经济发展和社会效益逐步显现,目前入驻企业超过800家,累计外资注册39.6亿美元,主功能区2016年税收24.45亿元,同比增长45.27%,区级财政收入10.96亿元,同比增长37.7%。物流片区和申昆路片区招商培育有序推进。

 

2017年,****宣布中国将从2018年起举办中国国际进口博览会,11月2日,国务院宣布首届中国国际博览会选址上海。商务部在上海设立中国国际进口博览局,作为博览会的执行机构。

 

我们来看看筹委会组成人员

 

主 任 委 员:**** 国务院副总理

副主任委员:钟 山 商务部部长

应 勇 上海市市长

丁向阳 国务院副秘书长

委 员:蒋建国 中央宣传部副部长、新闻办主任

李保东 外交部副部长

张 勇 发展改革委副主任

田学军 教育部副部长

黄 卫 科技部副部长

罗 文 工业和信息化部副部长

侍 俊 ****副部长

高晓兵 民政部副部长

胡静林 财政部副部长

何建中 交通运输部副部长

屈冬玉 农业农村部副部长

傅自应 商务部国际贸易谈判代表兼副部长

于 群 文化和旅游部党组成员

曾益新 国家卫生健康委员会副主任

陈雨露 人民银行副行长

黄丹华 国资委副主任

李 国 海关总署副署长

马正其 国家市场监督管理总局副局长

周慧琳 国家广播电视总局副局长

赵 勇 体育总局副局长

黄柳权 港澳办副主任

周 宁 台办主任助理

周 波 上海市副市长

刘振芳 中国铁路总公司副总经理

 

2018年4月17日,上海市委****李强在200天动员大会上提出:首届中国国际进口博览会,是全面提升上海新一轮对外开放水平的重要载体,要放大进口博览会的带动和溢出效应,把上海打造成联动长三角、服务全国、辐射亚太的进口商品集散地。



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2018-04-23 16:59:54
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每一个假期,我会看看朋友圈里的长距离、体验式旅游的照片,并非关注旅游消费,关注的是朋友们有旅行时间。


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多数假期出去旅游的朋友们,假期结束朋友圈里定位还是上海,这是普遍的人群,在假期里享受有闲时光


还有些朋友常常换着国家、城市游玩,他们是少数的人群,无所谓假期的有闲阶级


《有闲阶级论 》是1899年,托斯丹·邦德·凡勃伦的一本著作,讽刺富人因自己的财富而产生的优越感以及他们为了炫耀自己的优越而采取的种种行动,这其中就包括富人喜欢证明他们有大把的闲暇。


有闲阶级的典型代表是连作业也不做的大学生郑宥砬



中国有闲阶级的数量每年都在增长,见识和品位也在提高。


有闲阶级开始接受不了这样的:



他们喜欢这样的:


现在的有闲阶级逐渐喜欢这样的:




多数市民只是拥有有闲时光



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我们需要思考,每年的有闲时光是增加还是减少?


如果是增加的,有闲时光是旅行还是宅在家里?


如果是旅行,去机场、高铁的时间是不是变得更重要?


如果是宅在家里,小区环境、区域环境是不是也变得更重要?


有一个特殊群体,是年轻的父母。


假期主要用于鸡娃。


如果上班之外的时间主要用于孩子的教育,是不是应该在市区或者在人口密集的街区?


有人的地方才有市场,这其中就包括了各类教育产品。


还有一个特殊群体,是退休老人。


他们不需要上班,但是他们有社交。


他们不需要太多配套,但是医疗很重要。


他们也许也在乎城市的繁华,却也乐山或乐水。


除了这两个群体,我们选择置业区域的时候还需要考量整个片区里人群拥有的有闲时光是多还是少。


收入不错的码农很少炫富,常常以加班狗自居。


从事销售工作的群体普遍弹性工作制,微商群体中的佼佼者还给人有闲阶级的错觉。


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当一个人有闲时光越来越多,也就越来越接近有闲阶级。



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2018-05-02 09:10:03
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在西虹桥一号案场和一位意向买家聊天,发现他上一个操作是我推荐过的盘,我开始以为那个盘的涨幅不如我的操作,后来在链家一查,才发现涨幅惊人。

 

2013年9月2.6万买入,如今链家挂牌均价9万。

 

我终于不用举我自己的例子了。

 

2013年的时候万科海上传奇3万多,附近的次新也跟着海上传奇一直在涨,每当有人问说是不是要卖了,例如200万都涨到300多了,是不是该卖了。

 

5万之后还有6万,6万之后还有8万。

 

2015年股市牛市之初有人卖了房子进了股市,那时候股市是多么风光惬意,但是最后的结局不是所有人都是满意的。

 

如果一个人真的能够横跨股市和楼市,那当然应该股市楼市切换,但是对于绝大多数人来说,往往一次错误亏损很大,股市中尤其如此,10次小赢一次大输归位。

 

真正的投资,如乌龟般稳重前行,少输当赢,安全第一。

 

2.6万开盘的那个盘,印象中我朋友5万的价格卖了。5万接盘的买家,看到如今9万的挂牌价,当初的贵或者便宜,应该也没有那么重要。

 

不管是2011、2014还是2017、2018年,都有真正的空军是卖出房子的,他们还喜欢在天涯晒自己的卖出记录。其中用意,无非是想证明自己的眼光是特别的,毕竟房子没卖都是纸面财富。

 

他们这一次还没有被证明失败,其中一部分人看到有新房低开,秒翻空了,剩下的人也许会等到证明自己的时间,也许不会,市场总是市场,不以人的意志为转移。

 

过渡性持币的空军其实是伪空军,他们想要的,无非是在他的置换时间里房价下跌。真正的持币空军是等到房价跌到原来预想的价格才买入,又或者等到向多军投降的时间。

 

即使是多军,很多时候为了生活本身或者房票所限,也不得不为了买入而卖出。为什么首套反而要把短期套利放在更重要的位置。因为过了3年、5年,你要么觉得房子太偏,要么觉得房子太老、要么觉得房子太小。你都得卖。

 

还有一种卖出,就是承认当初的选择就是错的,标的在可见的将来都没有跑赢大盘的机会,然而如同当时买入的时候不是最佳选择,卖出的时候同样如此。2016年郊区换市区,如果预算扩大的不多,很可能是错误的操作,而在郊区行情的尾声卖出市区买入郊区,同样也是错误的操作。

 

忽略短期套利,在一个平稳的时间里寻找更优的标的进行扩大预算的操作,才是楼市投资的正道。

 

为什么应该买在远郊,因为没有打算卖。很大概率上来说,远郊的城市发展空间会大一些,因为空地多。

 

为什么应该买新房或者次新?因为没有打算卖。既然没有打算卖,就怕卖的时候房子颜值不够或者产品落伍。

 

为什么应该买至少两房,甚至三房?因为没有打算卖。标准品不会过时,至少十年内,两房或者三房还是会有人要买。

 

现时有很多人抱怨说房子不好卖,我给出的建议就是找到可参照的成交记录,95折出售。

 

大部分卖家说那卖得掉。

 

当房子95折能速销的时候,卖出的意义应该是95折后还有95折,一种情况是08年的系统性风险,一种情况是类似环京之类的地方流动性大幅度丧失,95折也应该先跑再说。

 

房子作为防守型资产,就是在你需要大笔资金支出的时候使用的。不管是留学、创业、大病支出、上海一套房子,基本都是可以覆盖的。

 

有人说为啥一套房子也有人晒卖单,而翠湖居然有人用公司房票买?到底是前者傻还是后者任性?

 

都挺任性的。



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2018-05-08 08:09:08
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mark 好


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2018-05-08 10:26:31
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引用20楼@ 特雷西00 发表的:

首先,请你以一种,团成一个团的姿势,然后,慢慢地比较圆润的方式,离开这座让你讨厌的城市,或者讨厌的人的周围首先,请你以一种,团成一个团的姿势,然后,慢慢地比较圆润的方式,离开这座让你讨厌的城市,或者讨厌的人的周围

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主题: 上海二手房价走势预判,转载自公众号匠人有矩
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