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 上海二手房价走势预判,转载自公众号匠人有矩

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鸿溪润五号[hongxirun5] 499楼

房地产暴跌80%已成定局

你太可爱了。


------------------------------------------------------------------------------------------- 这个家伙很懒,什么也没留下......
2017-12-28 11:48:45
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荒村听雨[wongxy123] 24楼

拭目以待。我的观点偏空,短期微涨,中期盘跌,长期看政策面

政策打压短期效果显著,但一个正常的国家最终还是要随着经济规律走势发展的,逃避不了。


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2017-12-28 12:00:41
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下来点也正常,就是一直这么严格的调控或者就是上面对房地产的思路不调整,这个盘整期不知道要多久,久了之后这个市场会何种选择


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2017-12-28 13:08:42
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涨的快慢问题,现在国家要保障房价稳定,工资一直在涨,动迁款一直在涨,房价会跌?想太多


------------------------------------------------------------------------------------------- 这个家伙很懒,什么也没留下......
2017-12-28 16:13:20
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到2035年,上海市常住人口控制在2500万左右。


2016年上海国民经济公报里上海常住人口2419.70万人,距离2500万的控制目标80.3万人。从2017至2034的18年间,如果每年增长平均控制在4.5万人左右,才能实现目标。


2016年,上海常住人口出生21.84万人,出生率为9.0‰;死亡12.08万人,死亡率为5.0‰;常住人口自然增长率为4.0‰。自然增长人口9.76万人。


2015年,上海常住人口出生18.19万人,出生率为7.52‰;死亡12.28万人,死亡率为5.07‰;常住人口自然增长率为2.45‰。自然增长人口6.61万人。


2014年,上海常住人口出生20.2万人,出生率为8.35‰;死亡12.61万人,死亡率为5.21‰;常住人口自然增长率为3.14‰。自然增长人口7.59万人。


也就是过去三年,上海的常住人口自然增长人口超过了4.5万人。


那只能是上海常住人口实现机械负增长。(每年平均迁徙流入人口要低于迁徙流出人口。)


2012年,全市常住人口总数为2380.43万人,5年间增加的人口约40万人。


为什么提这个数字呢?


因为社保满五年之后,结婚了就可以有房票。


上海的户口有无形价值应该是共识,上海的房票有无形价值应该也不会太多人反对。


2011年之前,没有房票的说法。


2011年之后,社保满5年的人群,大多数还是会想用上房票。


人们会说有房票也买不起房子呀,还不是想着逃离。


这意思是高房价反而成了帮助人口控制的壁垒了?


如果主动迁徙流出人口主要因为高房价(被动迁徙流出人口不可能持续18年),那么我们看看迁徙流入人口里最大的群体:高校毕业生。


2017年,中国毕业生人数795万人,还不包括数十万归国留学生。而中国90年代直到1997年新生人口都超过2000万人。也就是近5年内高校毕业生人数维持高位是可以看到的。


90后的父辈多数60后。


60后的青年时代发生了什么改变命运的大事件?


1977年恢复高考。1978年改革开放。


你猜795万人里会有多少来上海找工作?


有多少人能找到理想的工作?


如果不能找到理想的工作,又有多少人会选择在上海待几年看看?


这不是以前那个多数人赤手空拳来上海的年代了。


人民网报道牛津经济研究院最新发布的《全球城市》报告。


报告里预判:2035年全球大城市格局将发生重大变动,全球前五城市分别是:


纽约,东京,伦敦、洛杉矶、上海。


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2017-12-29 09:36:07
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上海与建设银行一起建立公共租赁房体系


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2018-01-11 10:57:57
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同样是两房,有很多种户型,70~100平的多层,80~110平的电梯高层。


电梯高层与多层的对比,首先考虑的是电梯功能的必要性。有没有电梯,体现的是产品的跃升。总价较高的房子,通常需要选择电梯房。

 

相同的产品,例如都是多层,82平比74平或者卧室比较大,或者客厅比较大。人们愿意支付的不是8平米,而是舒适性的提高。

 

舒适性的提高,需要支付更多价格,对于这一笔多支付的价格,买家在决定之前有很多种处理可能:更好的地段、更好的小区、更好的楼层、电梯房、车位、某套正好喜欢的装修。

 


点击查看外链图片

对于很多人来说,上车是第一位的。

 

 

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一房为什么不建议买?

 

生个孩子就显得空间不够了。


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当两房也显得局促的时候,有些市民会将客厅改成房间,也就是两房有改成伪三房的可能性。

  

我们应该尽可能买三房,以减少交易次数,如果我们只能承受两房的预算,应该选择有改动可能性的两房。

 

以90平为例子,90平两房一卫,90平两房两卫,90平三房一卫,90平三房一卫流动性最好,其总价有时候能超过100平两房。

 

关注总价看起来是一个很简单的事情,但实际上操作中人们往往并不够重视。

 

例如125平的三房两厅两个明卫,和135平三房两厅一个明卫一个暗卫,哪个更好?

 

前者。

 

假如户型格局一样,一个装修成三房和一个装修成四房的180平房子,哪个更好?

 

前者。

 

假如房源完全一样,其中一套胜在送个车位,后者胜在装修。假如买家认可的装修残值与车位的价格一样,哪个更好?

 

前者。


假如都是三房两卫,颜值好的地段差,选哪个?

 

选择离城市均价区域更近的那个。


下面这个200平,1800万,是大了还是小了?

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两房太大,三房太小。


这种尴尬的房子,我们还有别的选择。



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2018-01-19 13:16:38
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关心上海楼市,我最关心的公众号是《上海发布》


上海发布今天有一条关于上海经济数据的推送。


2017年城镇常住居民可支配收入62596元,名义增长8.5%,扣除价格因素实际增长6.7%。


2016年城镇常住居民人均可支配收入57692元,增长8.9%,扣除价格因素,增长5.5%。


2017年全市居民消费价格比上年上涨1.7%,涨幅回落1.5个百分点。


年末全市常住2418.33万人,减少了1.37万人。全年出生人口19.70万人,死亡人口12.90万人。


也就是:2017年上海优化人口8.17万人。


2015年10月,****十八届中央委员会第五次全体会议公报指出:促进人口均衡发展,坚持计划生育的基本国策,完善人口发展战略,全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策,积极开展应对人口老龄化行动。


2016年,上海常住人口出生21.84万人,高于2015年的18.19万人,2017年回落了。


2017年,全市失业人口减少2.2万人。


2017年,个人所得税增长16.8%。


结论:


1、收入上涨,物价涨幅回落,上海的生活压力下降。


2、二胎效应在2017年呈现减弱趋势,市民生育意愿不强。


3、推送里没有提到房价,实际上海房价至少没怎么涨,买房难度也降低了点。


4、人口负增长,并且优化人口8.17万人。考虑到新进就业人口的流入,实际流出人口应该高过8.17万人。低总价房子受到接盘客流出的压力。


5、上海发布说:上海稳中有进、稳中向好。


没有逃离、没有被优化的我们未来更美好。



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2018-01-20 14:23:54
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昨天《上海教育》发布了上海教育2018年的50件事。


其中一条是这样写的:


10.推进义务教育优质均衡发展。推进基础教育“十三五”基本建设规划,促进城乡义务教育一体化建设,指导、督促各区完成年度工作目标。制定推进紧密型学区和集团化建设的指导意见以及新一轮新优质学校建设的实施意见,形成新优质学校集群发展阶段性改革成果。全面实施城乡学校携手共进计划。启动实施加强初中学校建设行动计划。开展100所“家门口好学校”主题宣传。制定2018年度义务教育学校招生入学政策,稳妥推进义务教育阶段公民办学校同步招生,加强对民办学校招生的规范化管理和监督。


细则还没出来,同步招生的意思是公办民办二选一。


我们先说说上海的入学人口。


年份常住人口出生数(万)户籍人口出生数(万)201116.210.15201222.6112.11201319.6210.52201420.211.9201518.1910.38201621.8412.92201719.7暂无


从入学人数上来说,2019年(2012年生儿童)总的入学需求是高的,因为2012年龙宝宝多。


过了2019年,2020年入学需求回落,至2023年入学需求会出现新的峰值,2024年回落,料2025年继续回落。


学区房的需求短期走强,中期走平,长期走弱


再来说说二选一。


二选一之前,学区的分配如下图(非实际比例):


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也就是因为不存在二选一,持有各种公办学区的市民都会参与民办竞争,哪怕是打酱油。


二选一之后,如下图:

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2018-01-21 14:04:58
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我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。


---国土资源部部长姜大明


即使是楼市多军,也应该清醒地认识这是一条利空消息。


影响房价的要素,简单一点就是人、地、钱三要素,形象一点就是:


基建为龙头(改变土地价值),市民移居为资产囤积(人带着钱定居)。


多主体供应,其实想要的就是提高居住用地的供应量。


我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。


我们先了解一下城市建设用地的分类:


代码

codes

用地类别中文名称

Chinese

英文同(近)义词

English

R

居住用地

residential

A

公共管理与公共服务用地

administration and public services

B

商业服务业设施用地

commercial and business facilities

M

工业用地

industrial

W

物流仓储用地

logistics and warehouse

S

道路与交通设施用地

road,street and transportation

U

公用设施用地

municipal utilities

G

绿地与广场用地

green space and square

R&B商住地块的理解是例如30%商业,70%住宅。市场中的所谓商住,其实用地就是商业用地。


也就是目前的出让用地里,租赁住宅用地占用了宅地的供应。


实际上R&B用地,租赁住房&商业的组合对于城市生态和城市经济都是有益的。


例如艺术传媒(B22艺术传媒产业用地)与租赁住宅的组合,其中的租赁住宅可以带有强烈的职业特征。


而R&A,例如医院(A51医院用地)允许配备租赁用房,对于医务人员尤其是年轻医生、护士更好的安居乐业也有切实合理性。


如今,上海大力在核心位置推出租赁用房,是一种比单个地块更大范围的R&B&A,所以可以预见的是上海对于入住公租房的人群将设置一定的门槛。


政府机关与商品住宅的结合案例是各地的政府机关或明或暗的建设定向供应给公务员的楼盘。在这些城市,房价受到了这些低价房源的压制。因为商品房可以转售获利,各地方政府已经不再允许建设此类楼盘,多数城市在此之后房价上涨。


如果这些楼盘是租赁住宅,不存在转售获利的可能,供应一定的R&A(A1行政办公用地)对于解决年轻公务员以及特殊公务员的居住问题也是切实有必要的。


类似的还有M&R。


居住用地的多层次供应针对的不仅仅是增量土地,也为存量土地、存量商业建筑、存量工业建筑提供了转型方向,挖掘城市空间的潜力,使得用地在不同的时期承担不同的功能,并且能够有一定的灵活变通可能,例如老式厂房改成公寓,而老式洋房可以并且有些也已经改成餐厅。


从这个意义上讲,这是住房制度改革的深化。


深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点


发展住房租赁市场特别是长期租赁,推进集体建设用地建设租赁住房。鼓励产业园区建设职工集体宿舍,多渠道解决城市运行和服务保障行业务工人员住宿问题。


---北京代市长陈吉宁


也就是对于北京、上海来说,这不是什么新鲜事。


北京计划未来5年提供50万套建设在集体用地上的公租房。


早在2010年,北京就在唐家岭新城回迁房项目上进行了尝试。


唐家岭项目的开发主体是北京众唐兴业房地产开发有限公司,其背后是唐家岭村民委员会和唐家岭村经济合作社。其中住宅主要是回迁房和公租房。


公租房最后是由海淀区房管局转租给海淀区无房居民,这个过程中海淀区进行了补贴。海淀区付给村民的月租是39元/平米,也就是这批公租房如果完全市场化也是存在盈利空间的。


唐家岭项目办理用地规划许可证之前,需要办理农转用手续,先将集体用地转化为国有建设用地。


农转用手续、项目立项、修建性规划、方案审批等行政事务的简化、招商引资、产镇融合等农村经济经营实务的创新都将成为趋势。在增加住宅用地供应的同时,让提供集体用地的村民也能获利,才能更好地让村庄建设用地成为城市建设用地的补充。


这依然不是一篇看空的文章。


回到影响房价的三要素:人、地、钱。


人的层面:市政府的确在优化人口,然而一方面上海的大学众多,外地生源第一次就业有选择上海的偏好,另一方面资源的原始积累依然会保持对外来人口的吸引力,也就是人口控制要么无法做到,要么留下的每个人的存量资金和现金流能力都会比较高。


钱的层面:加息预期强,但是市民收入维持增长,那些没在买房的市民想要买房或者换房的动机和能力在变强。


地的层面:建设用地上限是3200平方公里。


这个消息逆向思考就是:


地主家缺粮。



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2018-01-29 22:18:45
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今年要严格执行各项房地产调控政策措施

----北京市长陈吉宁


加强房地产市场调控不动摇、不放松的政策措施。

----上海市长****


也就是北京、上海的政策空头期还将延续。


2017年的调控,两地都完成了预期目标,2018年没有量化目标,只是给出了房价将受到压制的利空预期。


很多媒体都说以前的调控是空调,换来的都是报复性上涨。


真的如此么?


我们来看看2011年。


2011年国办发〔2011〕1号文件对房价调控提出了八项要求,史称国八条,其中第一条就是落实地方政府责任。


2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。


上海提出的是:2011年度上海市新建住房价格涨幅低于上海市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。市场解读为房价涨幅低于8%。


帝都北京:新建普通住房价格与2010年相比稳中有降。


2016、2017年大幅上涨的成都、武汉、杭州等地,其实都给出了与上海类似的调控目标。


以武汉为例子,2011年-2016年市民可支配收入增长是14.1%,14%,10.2%,10.1%,9.6%,8.94%。


也就是如果这些年参照2011年的调控目标,武汉的房价本来就该上涨。


与市民收入增长不匹配的恰恰是北京、上海。北京、上海房价的判断,西方媒体以及受到西方经济学毒害的经济学家都得出过相反的判断。


北京上海是富人资产集中地,其房价走势体现的是中国富人的不动产配置偏好。富人也会因为有没有买入北京、上海房子资产有差别,也存在羊群效应。例如安徽的富人可以买上海,买南京,买合肥,优先级往往是上海。


因为帮孩子买房而把家庭资产转移到京沪的人群更是常有,不管他们是属于怎样的经济阶层。


所谓的限购,对于富人来说,其实是不存在的,买家惩罚都是提高房价的。所谓的限贷,也是不存在的。


调控深水时间,富人是不是会加仓呢?


当然有加仓的:


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房子更多的人群多数是问卖出意见的。


一个人拥有的房子足够多,大体知道这些房子的历史走势。通常他们会把历史走势差的那套卖掉。


你以为降价了,其实房东比你更清楚这房子超涨了。


对于多房族的建议就是坚决卖出,除非你一套都没有不满意的。


你不满意的房子,可能市场中的买家刚好有他自己的安排。在一个行情稳定的时间段里,其匹配程度更符合市场的资源配置特征。举例来说,有一位朋友把顶楼卖给了钢琴教师。


通常我们说减少交易次数以减少交易成本损耗。为何又建议卖出呢?


卖出之后换取现金,就有了包括是否重新买一套房子还是进行其他投资的自由。一般来说,这类人群手中也有现金,可以实现提升预算后全款再买别的房子。在调控深水期,房价自然上涨的换房损失不大,手握全款与其他买家相比也有竞争上的优势。


由于限购的存在,这类卖出案例并不多。


经常遇到外地房东在限购前买入的房子,当谈价谈到一定程度他不卖了。因为卖了没法再买。


从买家角度,调控深水期要回避历史涨幅差的房源。


宏观经济层面,M2已经创历史新低。收入增速是收敛的。


从买家角度,存在房价平稳期超市场预期的可能性。


调控的理想结果是平行推进建设长效机制与经济的结构调整,以实现高质量的发展,在这个过程中,收入增速超过GDP增速,摆脱或者减少对房地产的依赖。


长效机制,是房价涨幅与收入匹配。例如上海收入增长6.7%,房价涨幅在5-8%之间是合理的。


以长效机制发挥作用为节点,如果调控深水期这几年涨幅很小,会允许5-8%的合理涨幅在若干年份扩大到8-12%,而不让短时间多杀空格局再次出现。


一年30%和三年每年11%,对于长期持有来说,有什么区别?


在此之前,市场会逐渐切换到多头行情。


满足刚需,是让刚需买房子的时候不着急,买不起不焦虑,因为存钱速度赶得上首付上涨的速度。


如果上涨但上涨幅度低于收入增长,这并不是调控的失败。


这是我对任泽平先生建议下半年买入的解读。


我的建议不曾变过:不要怕跌,就是现在。



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2018-01-31 12:12:50
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能出个结论吗?


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2018-01-31 22:03:26
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A 杜[wxja1otkj3] 512楼

能出个结论吗?

3年没有财务问题就该买


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2018-02-02 12:23:53
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进入2018年,从京沪深来看,土拍也开始分化。


先说北京。


2018年1月25日,丰台区两块共有产权房流拍,空军一片欢腾。


到了一周之后的2月2日,北京出让三块商品房用地,并没有出现流拍。


最抢手的是中海拿的大兴区庞各庄镇PGZ02-21地块,参与企业6家。


再看看深圳。


2月1日,深圳出让三宗纯租赁用地,一宗5年限售宅地。


纯租赁用地的拿地方果然是深圳人才安居集团,这几乎没啥意外。


最抢手的是中海拿的坪山G13302-8024宗地,本次土拍唯一商品房宅地,参与企业24家。


2018年上海尚无商品房宅地出让,暂以苏州做参照。


2月1日,苏州出让9块地块,最抢手的是龙湖拿的71号地,参与企业8家。


同时,69号地块、74号地块流拍,其中69号地块为纯宅地。


我们先说成交热度,


从参与企业的简单对比来看,深圳高过苏州高过北京。


买房的节奏也应该如此。


再说说流拍:


北京共有产权房流拍,体现了开发商对于信贷收缩的预期以及短期市场的不确定性。共有产权房基本锁定了成本和利润,如果销售不是即时清盘,盈利空间并不乐观。


苏州69号地块或有不利因素导致开发商认为起拍价过高,体现的是开发商开始对土地有更高的要求,对于有不利因素的楼盘会有销售不力的担忧。


2018年开年,土地市场回归理性。


而土拍的分化也告诉我们:


积极买好房子,但别想着短期一定能获利离场。



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2018-02-03 15:49:08
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marK


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好汉[yunhaolu] 515楼

marK

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2018-02-04 15:53:47
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问:有文章说2016年6月以后的房子套牢了是不是真的?


答:少数买的很不成功的可能套牢了。


文章说大多数人套牢了。


答:2016年夏天踏空的或者操作不成功的人才会相信。


一套200万的房子,如果是二套买入,首付100万,两年资金成本按8%计算,首付成本116万,持有两年提前还贷利息11万,契税6万,中介费4万。总成本237万。满二卖出下家要多付1%的个税,市场价要239万左右,涨幅19.5%。这个算法里没有考虑各种小费用的支出、没有考虑买房的精力体力付出,所以收入里也不考虑租金收入。


当我们说到套牢的时候,通常不考虑本金的资金成本,此时市场价223万(239-16)卖不出。涨幅低于11.5%。


涨幅低于11.5%,要么是高总价,租金收入需要纳入计算;要么就是买错房子了。


如果是首套200万的房子,当时首付60万,提前还贷利息12.6万,契税2万,中介费4万。保本卖出价218.6万。涨幅9.3%。


2016年6月要买得多差,才能买到涨幅低于9.3%的房子呢?


问:你的案例里有没有套牢的?


答:2016年6月不可能出现低于9.3%的涨幅。多数是超过16%的,超过一半的案例可以获利离场,多数人也不会离场。


买房子是防守型资产配置,除非置换,一般来说是不卖的。


问:那2017年有没有下跌?有没有套牢?


答:市场中低总价普遍是跌了,我们也有几套下跌的,中高总价基本没有下跌。我们想买的房子里面,普遍是没法和房东达成共识。


以短期投资为出发点,除非特殊情况,包括淘到笋盘(通常有首付要求),2018年涨幅比较大(目前看来不太可能),2017年整个上海二手市场的买家都很难实现两年保本离场。


还是需要强调,买房子是防守型资产配置。


一个人的资产配置,是不能没有防守的。当然比房子更重要的资产就是人自己,才华横溢并且身体好,那就没必要买房子。


一时的涨跌没有那么重要,但财务安全特别重要。 


我最近反思的比较多的是下跌案例。


上海楼市的下跌主要是政策预期的利空、认房认贷的利空、远郊房子还有人口优化的利空。


我们买的还算有基建支撑的房子有些一直跌,有些涨涨跌跌横盘之后年底还是跌了。


所以我对刚需买偏远的新房不太建议。


人口优化很难持续。但可能你想换房子的那几年,人口还来不及聚集。


问:你还看涨2018么?


答:市场端我没变过,我一直看多。


实际上2017年我也看多的,优势标的最佳买入时间就是7月以及11月之后。


行情很难掌握,选择优势标的好掌握。


2015年我看涨,认为上海房价是低估的,2015年价值回归。


2016年我继续看涨,理由是上海房价应该随着收入增长而上涨。


2016年前三个月把一整年应该有的涨幅都涨完了。325新政之后,市场其实有短暂的冷静和萧条。


2016年的下半年,上海楼市把2017年、2018年该有的涨幅涨完了。


也就是完全价值维度,2017、2018也难有像样的涨幅。


但是住房是实在的生活组成部分。生活诉求的买家数量可以随预期增加或者减少,但无论怎么减少,最终还是会回到合理数量。每年结婚的人群不会有大的变化,每年生孩子的人群不会有大的变化,成交量会有一个修复过程。


当然2018年即使上涨,也不会涨幅多大。认房认贷限制了流入资金的规模,放弃置换的房东也会使成交量放大的幅度受到约束。


普通住宅标准早就应该调整了。不调整,例如外环外从230以下涨到230以上的房子流动性就有影响,因为刚需付不起那么多首付。


外环外这些房子卖不掉,置换链条就没法往更高总价传导。


这些非普通住宅的买家主要是首付不足,而更高总价的房子,房东因为有过置业经验,还在等待置换链条的传导。


为什么不调呢?或许是政府担心释放支持改善的信号被误读为放松。


从投资角度上说,利空出尽就转向利多。目前利空没有完全出尽,主要是房产税预期和加息预期,前者短期内落地的概率是低的,但有方向性方案落地的预期,后者是大概率事件,但是会逐步被市场消化。


2018年对于地产行业、中介行业是严酷的考验,但市民应该可以看到利空慢慢走向出尽。


如果了解房价涨价和跌价的规律,不难发现房价上涨时迅猛,下跌时则一边博弈一边转空。卖房子的市民应该深有体会,如果最初心理价600万,最终卖出价550万,可能他曾经能够以570万卖出。但是他错过了。上涨的体会就更多市民都有了,550万跳涨560万,再跳涨570万。


历史惊人相似,这一幕未来也会上演。


规划改变未来的地方是短时间内暴涨难以实现,但例如3个月12%的年涨幅叠加9个月-2%的跌幅并不难想象。这时候你需要有持筹的自由。


持筹的自由,是说你要抓紧让产证满二。所以缺乏经验的年轻人注意早点办理产证。


就2017、2018来说。2017年初买入的房子2019年初满二,2018年初买入的2020初满二。


如果2019年夏天重演2016年,真正会换筹的人正是2017年初买入的。市场中不满二的税费实际上大部分由卖家承担,所以对于没有满二的那些房子,多数房东没法说服自己卖出。


对于刚需以及月供负担已经远远低于承受能力的人群,积极选择优势标的对于未来的安排是更有利的。


历史上楼市的损失主要来自于踏空而不是站岗。我从不希望2018年房价上涨,那些错失过去的人,会有更长的时间摆好站岗的姿势。


2017年之后,比买更重要的,是买对房子。未来会越来越重要。



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2018-02-07 08:47:26
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如果你正在卖一套房子,挂架7.5万少有人问津,隔壁豪宅13万全款秒卖,是不是很意外?


一点也不应该意外。


豪宅固化的是这个时代最值得收藏的资源,包括楼盘的设计、施工以及楼盘外的各种配套。


例如豪宅使用的石材常常是全球化采购 。石材从南美、欧洲、澳洲的山头再到福建石材市场再到豪宅的室内,这其中经过了矿主开矿验成色、批发商根据不同开发商的需要分类在露天堆石场供开发商挑选,开发商在不同的批发商里寻找更适合自身项目的石材。这其中资源除了不断消耗,还不断被各个环节浪费。


均价7万、老房子为主的片区,如果把房子拆了拍块地,这块地的楼板价很可能高过7万。也就是豪宅所在的土地用一块少一块。稀缺资源配稀缺资源,卖给稀缺的富人,这是一个层级的通路和匹配。


老房子与豪宅,有一个共同的要素是拥有优势地段。


如果豪宅价格合理,是不是老房子低估了?


地段,是交通、教育、医疗、商务、购物、休闲、历史遗存等配套的复合体


大的交通优化,例如再增加一条地铁、一条高架其实是困难的。机场快线、漕宝路高架改线的改线,取消的取消。


商务、购物、休闲核心地段与新兴地段的差距正在缩小。


真正的差距是教育、医疗、历史遗存。


上海为啥要保护历史文化风貌?因为那是上海之所以是上海的空间表现。


教育方面,****中央、国务院印发《关于全面深化新时代教师队伍建设改革的意见》提出确保中小学教师平均工资收入水平不低于或高于当地公务员平均工资收入水平。


这意味着未来的教师越来越优秀,教师职业也会更受到年轻人的青睐,长期来看,不同地段之间的学校差距会缩小。


医疗方面,上海35所三甲医院,浦东只有一所。浦东开发已经28年了。


浦东房价的历史走势证明,一般市民买房子更在乎通勤时间而不是离医院的距离。


也就是:同样都是优势资源,因为老房子的受众是一般市民而豪宅的受众是富人,最终的接受程度有非常大的区别。


市场的资源配置就是调节成富人拥有最好的资源。


是的,老房子拥有的优势资源被低估了,但价值回归的方式,就是等到它拆掉成为一块空地、建成豪宅卖给富人。


所以当市政府把核心区那些稀缺的土地做成租赁用房的时候,我看到的是上海建设人才高地的满满诚意。



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2018-02-08 18:10:53
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早年间,人们说地段,经常是内环内,内中环、中外环、外环外来界定。最早人们常用搜房网,里面的地段就是如此分类。


即使外环十三套,遇到内环小开还是要低调的。


不知道什么时候起,环线在类似链家的平台里,不再提了。


可是你观察上海楼市价格线,内环、中环、外环其实还是界限分明。



点击查看外链图片


其实上海还有一条环,它叫郊环。


上海之郊环,大体对标北京6环。


北京的地铁网络已经辐射到6环,类似房山线、大兴线、亦庄线、八通线、15、16、昌平线等。


上海地铁3号线2006年、1号线2007年穿过了宝山郊环。城市骨架线2号线穿过郊环,是2017年底的17号线(原来是2号线延伸线)。另一条重新定义城市骨架的是11号线(16原来是11号线的组成),在2013年底通往了郊环之外的滴水湖。


研究郊环线,不在于问它在哪里。而是它什么时候免费。


郊环线高速东段于2009年10月30日开始收费,到2031年1月1日截止。


到了那一天,收费站拆拆拆,外环会释放压力。现在上海外环线过境车辆多,尘土飞扬,路面状况与中环差距明显,因为外环不收费。


收费不收费的问题在北京5环也出现过,北京5环从2003年11月建成开始收费,没多久因为北京交通堵塞,取消收费了。


你没有看错,就是取消收费了。看看北京多有钱!所以有质疑港珠澳大桥收费或者盈利问题的朋友,你想多了。


北京5环在北京最早称为公路一环。上海对标的是S20外环线。上海最早一段南线S20通车于1998年,全线2003年通车,早于北京。


在上海S20南段通车的时候,北京正在梳理四环线,并且于2001年通车。


上海对标北京4环线的是中环线。上海中环线以2000年初五角场立交为开端,到2015作为国庆献礼全线通车。


这其中可以看到上海的城市建设与北京之间的差距。上海先圈定了外环,再慢慢建设中环其实是更合理的。因为精细程度来说,当然中环更需要精细。因为21世纪之前城市的发展是环状发展的,也就是俗称大饼的发展形态,这就需要城市建设有一定的前瞻考虑。至少上海现在不需要一个类似于北京3.5环的环路。


北京的3环东、南、北三环早于1958年建成通车,到1999年才全线通车。


上海的内环线1993年开始建设,1994年浦西段全线通车。


北京3环之内还有2环、1环。上海内环线之内没有环路了。


环线到底重要不重要?


回到原点,环线就是快速路,价值的交通要素。在环状发展的年代同时也会成为地段的参照。


如今都21世纪了,先有自贸区,后有虹桥CBD,都是线性扩展的。


那是不是内环就要抛弃了呢?


买内环最重要的逻辑是你的时间是不是值钱。如果你很看多个人发展,当然内环线,浪费的时间每一秒都是未来的金钱。这与富人买内环(产业在郊区的例外)的逻辑是一样的,房子多涨50万,可是少做一单生意也许100万。


时间就是金钱。


租购并举之后,由于核心区很多地块都是租赁用房,未来地段的稀缺性也是趋势性上升的,很大程度上会弱化与更差地段的涨幅差。


也就是如果你能承受内环的房价,不必降低标准。


总体来说,内环线价值也是偏南的。如果你看到上海郊环线,假如上海如今是一片荒地,内环线应该往南平移。之所以现状如此,是因为历史遗存主要在如今的内环内。


这是上海南部价值容易崛起的地理逻辑。


内中环、中外环其实更适合一般性中产布局。因为情怀其实太贵,时间也不是那么值钱。


从资金角度,盘面资产100亿与50亿,前者翻倍需要流入的资金是后者的两倍。这解释了为啥外地在资金泡沫期涨幅惊人,也同样解释了为啥内环在楼市上升期是跑输大盘的。


除了少数炒房客,富人的资金不会全部进入楼市,而中产以及中产以下阶层,只要楼市长多不破,无非是买一套房,换一套房。保守的市民可能有房无贷还有其他资产,但其他资产的总值一般不会超过房子,激进的市民可能除了房子其他资产不值一提。


从交通角度,内环靠近内环线,内中环靠近内环线、中环线,中外环靠近中、外环。内环其实不占优势。


内环更实力,中环更实际,外环最升值,郊环最勇敢。


外环之外,郊环之内,如果运气好买到了未来规划的地铁房没有疑问是正确的选择,哪怕彼时房子已经老了点,但市政府不会现在就告诉你规划到何处。


如果没有买到,长周期看也能等到郊环释放的那天。这是绝对上我不反对刚需一定要买外郊环新房的理由。相对反对是因为如果你有一天要换房子,流动性并没有提高的话,置换很尴尬。


上海不是一个很激进的城市,也犯不着激进。当二线、三线城市地铁基建火热的时候,其实上海不可以在郊环之内开建更多地铁么?


给2万均价的房子开通地铁的经济效率高还是给4万均价的房子开通地铁的效率高?


上海为什么不这么做呢?


上海要摆脱对基建、对房地产的依赖,走到靠创新、靠提高城市服务水平、靠更均衡的产业布局、人口布局来寻找一个有腔调的未来。


非不能也,乃不想也。



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2018-02-12 15:56:38
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现在再谈房子,没意思了,想买的,买不动了,我要是有这点现金,做理财,拿利息付房租只赚不赔!

现在租房的都赚了,好地段的房租也就那样了。。。


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2018-02-12 20:33:38
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空谷老人[25802580] 520楼

现在再谈房子,没意思了,想买的,买不动了,我要是有这点现金,做理财,拿利息付房租只赚不赔!

现在租房的都赚了,好地段的房租也就那样了。。。

2011年,2014年很多人也这么说


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2018-02-13 09:01:34
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Q:

记得你曾经说,首套用足杠杆,二套全款。现在是不是一样?


A:  

在认房认贷之前,这是最优解。包括手里有套房子贷款不多也应该置换。


Q:

认房认贷之后有没有什么不同?


A: 

无房族依然成立。置换客在上海已经很难用足杠杆,普通住宅的品质太差,所以多数置换客都是7成首付。如果不是生活需要,多数人会考虑再买一套。对于本地人(以户籍定义)通常应该再买一套上海的房子(有别的投资能力可以不买),外地人只好考虑外地买房。


这句话的意义还在于让父母把老家房子卖了再买更好的房子变成有贷款的房子,如果他们还能贷款的话。


Q:

外地有贷款记录的无房族能不能先不买了呢?


A:

可能要等太久。尤其是上海。


Q:

那如果生活不需要,是不是就不置换了呢?


A:

如果房子够优质,的确没必要着急。经常也能遇到市场中的卖家卖着卖着不卖了。


Q:

房子都是会变老的,你说的未来有信心,一般指多久?


A:

五年。一般市民5年左右会换房子。如果房子不好卖,反而建议坚持卖。市场已经告诉你你的房子不是抢手货,市场中的买家需求千差万别,说不定就卖出了。行情好的时候虽然好卖,但常常会因此踏空。


Q:

那两套的预算如何分配,比如我准备两套房子总价值1000万,我该700万加300万还是600万加400万还是如何?


A:

首先还是首套杠杆最大化。其次是考虑合理的房租支出。通常我们认为一个人的房租支出合理区间是30%-40%之间。你买来自住的房子可以理解为你买好之后租给自己,一样要考虑合理性。


这个比例随着每个人的收入预期而调整,也就是收入预期高可能超过40%,反之低于30%。


Q:

一般新兴地带租金低。也就是每个地方租售比不是完全一样。


A: 

这不影响,也就是租售比低的地方可能会买的总价更高。你为什么会买在这个新兴地带,无非你比较看多或者你住那里方便。


Q:

记得你说过你很反对在熟悉的地方再买一套?实际上很多人常常就是在第一套附近再买一套。


A:

不是。


我很反对的是因为熟悉再买一套。


你需要思考的是第一套买对了没有。如果买对了,再买一套是正确的。


如果没买对,再买一套是不符合投资原则的。


Q:

那就是第一套很重要?


是的,第一套很重要,包括了城市、片区、楼盘。同一个班毕业的时候有人在上海、有人在大连、有人在杭州、有人在成都,除了那些特别出色的人,收入大体在一个区间,不会有多大的差别,差别比较大的是房产。


同一个城市的差别也是明显的。


人们常常会因为熟悉自己住的地方而只看到自己家的利好。这是不客观的。


我第一套房子买得不理想,所以第二套换了地方,离第一套30多公里。第三次买房的时候正好遇到上涨行情,又一次买在了离家30公里之外的地方。


Q:

离太远会不会不方便管理或者没法安排父母住?


A:

如果年轻人买第一套房子都可以出租自己的房子,自己另外租房子住。为啥不可以租个房子给父母住?


如果不是父母提供资金支持,从完全客观角度出发,要安排两代人都有自住房本身就是需要一定能力。


租个一室户多好,经济实惠。


一室户出租的流动性大于买卖的流动性,可是一室户租售比再高在房价面前都是不合理地低,并且租房子的稳定性趋势性向好,并不用担心未来会没房子租。


最重要的是如果因为熟悉而限定买房区域,无疑提高了买错房子的概率。限定买房区域最合理的逻辑是看好这个区域。


Q:

那如果上海只能买一套的人,还想买二套房应该买哪里?


A:

现在很多地方都限购了,其实选项就很少了。


我比较看好珠三角,长三角当然也可以。


至于成都、武汉、杭州、西安、郑州等地,长周期也没有问题。


如果有自住可能,南方城市符合经济增长、人口增长的房子大体都可以买。


未来小城市的二手房流动性会上升而不是下降。现在的小城市二手房难卖,实际上是市场规模不够。但小城市一样有医疗、教育的密集片区,当核心区逐渐成型,你想买房子也就只有二手房。


随着高铁网络的发达,非就业年龄人口(老人和小孩)留在当地,因为农村医疗和教育资源缺乏也会向小城市核心区迁徙,这些二手房的流动性也会上升。


中国走向发达国家的征途中,中小城市的城镇化是趋势而不是反之。


人口向大城市集中指的是年轻人口,但不是所有年轻人都可以留下,不是所有留下的年轻人都可以让父母一起在上海生活。


投资我们选择节点性城市、选择中心城市、选择上海,除了考虑资金的虹吸,还有一个理由是越大的城市流动性越好。


在行情不好的时候,上海质地不够好的房子也能卖半年,外地只会更久。


通常1+1,1套自住,1套或投资或给老人住或作为家庭大额支出备用资产,流动性尤其重要。



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2018-02-13 17:05:33
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中国近代史,是灾难史、屈辱史。


中国城市化的内生进程被扭曲和破坏了。


近代史的开端,是****战争。


虎门硝烟就是一场禁毒教育公开课。


英国国会通过战争的理由当然不能是保护非法贸易,除了赤裸裸的经济利益,道德上也需要包装。


英国主战派们极其虚伪地说道,与中国的战争终究让中国受惠,将把中国带入到“自由贸易”的“现代”国际世界。(Julia Lovell,《****战争》作者)


****战争的结局,是签订了《南京条约》,其中包括:


割让香港岛;


开放广州、厦门、福州、宁波、上海等五处为通商口岸。


****战争期间,在清军统领奕山已经求和的情况下,英军统领义律还勒索广州商家支付了600万银元的赎城费。****战争后,茶丝贸易逐渐被上海分流,也影响了广州商人的经济利益。


无论从民族情感上还是利益上,广州市民自发一致不接受英国人进城。


1854年之后,列强向清政府屡次提出修改条约,清政府并没有答应。


1856年10月8日,广东水师在“亚罗号”上逮捕几名海盗和有嫌疑的水手,被逮捕的是中国人,船只注册在香港(当时已经割让),注册期已经过期。


英国人说广东水师逮捕罪犯的过程中扯到英国国旗了,要求两广总督叶名琛道歉。


叶名琛拒绝了。


1857年12月,英法联军在珠江口集结。臭名昭著的火烧园明园是英法联军干的。


第二次****战争,英、法、美、俄四列强先后与清政府签订了《天津条约》(英、法、美、俄)、《北京条约》(英、法、俄)、《瑷珲条约》以及一系列勘界条约(俄),其中包括:


开天津为商埠;


割占九龙半岛乌苏里江以东大片领土;


开放口岸深入长江中下游地区。


第二次****战争之后,日本垂涎中国,蓄谋挑起日中战争。


1894年朝鲜内乱,朝鲜政府军向中国求援,日本趁乱出兵,目标是中国,这是甲午战争的源头。


甲午战争的结束,是马关条约的签订,其中包括:


割让辽东半岛(被俄国联合法国、德国干涉后放弃,日本勒索3000万两白银赎金);


割让台湾岛及其附属各岛屿、澎湖列岛给日本,赔偿日本2亿两白银;


增开沙市(现湖北荆州)、重庆、苏州、杭州为商埠。


1901年,国耻条约《辛丑条约》签订,


中国赔款价息合计9.8亿两白银(赔偿4.5亿白银,分39年还清,本息共计约9.8亿两)


赔偿对象是:英、美、法、德、俄、日、意、奥、西、荷、比


三国干涉之后,日本企图侵占我辽东半岛的狼子野心并没有消失,在1931年发起了侵华战争,这个下一篇说。


我知道我所写的,是每个人在初中、高中必修的历史,只是我们都需要常常温习这些苦难。


当人们开始展望京津冀、长三角、粤港澳、长江经济带的未来,我们依然要知道和平来之不易,奋斗来之不易。


当中国慢慢走向富强,和平崛起是我们这一代人可以看到的。


以长三角城市群和日本太平洋沿岸城市群为例子,如果中国和日本各自以当前的速度发展,长三角超越并不会太远。


这一切,需要强大的国家为背书,也需要天佑中华,给我们和平发展的环境。


而子民能做的事情之一,是居安思危,勿忘国耻。



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2018-02-18 07:36:53
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洋葱头[kdsyangchong] 9楼

我是多军,但不认为从前的规律还那么有用了,对照国际上人口过5000万国家头号城市会发现,房价大都在一万美元上下浮动,最多不超过2万,这指的是市区,上海内环内均价接近1万美元了。。。所以,订多就是慢慢涨了,快涨大涨不可能了

内环新盘已经超过2w美刀了好伐......


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flydolphin[flydolphin] 5楼

让房价涨和跌,说难也难,说不难也不难. 但是疯涨了不崩就很难. 看看tg这几年的政策,闻闻味道,什么是最根本care的.

所以,我押房价横盘

匠人有矩[cheneyhappy] 6楼

实际是涨的

涨则卵,工资和物价通胀都明显增长,相对应的房价就是跌


------------------------------------------------------------------------------------------- 伐管吾宁了该阿里的,吾总归有一库帮上海一道跳动额心
2018-02-18 08:15:41
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卐vic卐[victor_qi] 15楼

你的id不行!没hp 没pp

还是你的PP多


------------------------------------------------------------------------------------------- 伐管吾宁了该阿里的,吾总归有一库帮上海一道跳动额心
2018-02-18 08:16:41
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洋葱头[kdsyangchong] 9楼

我是多军,但不认为从前的规律还那么有用了,对照国际上人口过5000万国家头号城市会发现,房价大都在一万美元上下浮动,最多不超过2万,这指的是市区,上海内环内均价接近1万美元了。。。所以,订多就是慢慢涨了,快涨大涨不可能了

大只佬[ppking] 524楼

内环新盘已经超过2w美刀了好伐......

尚海湾内环外

200平起

15万单价起

3000万一套起步。这不是2万美金不2万美金的事情了。


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2018-02-18 08:31:03
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一堆废话


------------------------------------------------------------------------------------------- 努力进化拼命想和动物有差,玩一出高贵优雅。。
2018-02-18 08:56:31
...528楼...
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来自:上海
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也问问看楼主,上海房子已经限购了,也没精力和那些钱再去置换了,身上有点余钱,想在三亚买一次性付掉买一套二手房,现在有点很纠结,08、10年造豪宅的一房一厅和马路对面的90、95年造的小两房一厅价钱几乎一样,租出去老公房比豪宅租金多大概百分之20。到底弄哪套?其实买的目的也不清楚,就是怕钱放着几年后又变草纸,顺便收点租金,也有可能以后退休了冬天过去住住的,如果涨,虽然已经很高了,可能会卖掉。


------------------------------------------------------------------------------------------- 正规起来了
2018-02-19 01:12:24
...529楼...
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关键还是看两会房地产税的说法 剑在头上


------------------------------------------------------------------------------------------- 总有一天我会成为温大拿
2018-02-19 02:16:02
...530楼...
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来自:上海
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看到楼主的好文,想到了我这10年的房路历程


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2018-02-19 02:53:07
...531楼...
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统一冰红茶[yeepenny] 529楼

也问问看楼主,上海房子已经限购了,也没精力和那些钱再去置换了,身上有点余钱,想在三亚买一次性付掉买一套二手房,现在有点很纠结,08、10年造豪宅的一房一厅和马路对面的90、95年造的小两房一厅价钱几乎一样,租出去老公房比豪宅租金多大概百分之20。到底弄哪套?其实买的目的也不清楚,就是怕钱放着几年后又变草纸,顺便收点租金,也有可能以后退休了冬天过去住住的,如果涨,虽然已经很高了,可能会卖掉。

新房或者不买


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2018-02-19 11:09:19
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flydolphin[flydolphin] 5楼

让房价涨和跌,说难也难,说不难也不难. 但是疯涨了不崩就很难. 看看tg这几年的政策,闻闻味道,什么是最根本care的.

所以,我押房价横盘

wis[wisconsin83] 7楼

2020前新建30万套保障房,基本每年10万套,大概一年中值700万平米的量,买不起的普通刚需阶层完全可以保障房。

所以大概率就是横盘几年了,但是也别指望大跌,现在已经基本涨到均价5万一平了,别指望跌回1万一平,保障房7成产权远郊都要1.5万了

保障房适用于yp吗?如果只能适用于沪穷的话,那无所谓,他们本来也就买不起。如果yp也能申请的话,那我觉得涨不动


------------------------------------------------------------------------------------------- 鄙视YPV2
2018-02-19 11:18:42
...533楼...
x
引用20楼@ 特雷西00 发表的:

首先,请你以一种,团成一个团的姿势,然后,慢慢地比较圆润的方式,离开这座让你讨厌的城市,或者讨厌的人的周围首先,请你以一种,团成一个团的姿势,然后,慢慢地比较圆润的方式,离开这座让你讨厌的城市,或者讨厌的人的周围

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主题: 上海二手房价走势预判,转载自公众号匠人有矩
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