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 上海的房价其实和这座城市市民已经没有关系了

163 0
来自:上海.浦东新
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闲来无事,再写篇文章瞎聊聊。

1、总量

上海这座城市人来人往,先科普一下各项基本数据

2019年,上海总人口数:1469.3万人;上海常住人口数:2428.0万人

2019年,上海商品房可售套数:15.4万套。

由于房地产的交易价格,是边际定价。市面上摆上货架的这15.4万套一手房,只要全市有15.4万人觉得价格合理,愿意掏钱购买达成成交,那么这个价格就是有效的。而15.4万人,仅占上海市总人口数的1%,占常住人口的0.6%。

因此,上海一手房的定价权其实就是由整个城市不到1%的人来决定。

如果我们进一步按照环间来看,2019年12月,上海内环以内的可售商品房套数为9.12万套。那么内环以内的一手房价格,只是由这座城市0.38%的人来进行边际定价。


2、成交及换手

买房的原因有很多种,有的为了住的舒服点、有的为了住的体面、有的为了充当抵押品……下面放上两张图,分别是过去十年,二手房及一手房每月的成交套数

观察过去十年,上海每月差不多就是成交1.8万套一手房和2万套二手房。

我们把一手房及二手房作为房价的整体,再把时间周期缩短到月度,那么每个月决定上海这座城市房价的就是3.8万人。3.8万人,仅占到总人口数的0.26%,占常住人口的0.16%。


没有办法统计这3.8万人到底有多少人是土生土长的上海人了。或许这3.8万人,是在外地老家卖了几套房子冲到上海来的。但是他们就是这个城市房价的边际定价者了。


3、悲哀

你自己家的房子从500万,涨到了1000万。你应该快乐还是难受?很不幸的答案是,难受!

除了这座城市真正的富裕阶层,如:有多套房产者、目前已经居住在市值2000万以上的住宅人群。剩下的人,其实都应该为房价上涨而感到难受。因为,你距离居住的终极目标很远,然而房价上涨让这个目标再也无法实现了。

你在5年前500万买的房子,现在翻了一倍成了1000万。5年前1000万的房子,现在翻了一倍成了2000万。5年前,两者之间只差500万,各涨一倍以后差距成了1000万。你离这辈子梦想的房子,距离又远了一倍。为了实现你的豪宅梦,你需要祈祷的是房价暴跌,而不是房价上涨。除非,你已经住在了这座城市让人艳羡的豪宅之中。

你只有这一套房子供自己居住,可能每月还着贷款。房价上涨,其实也无法通过房产变现获得任何额外收入……




------------------------------------------------------------------------------------------- 这个家伙很懒,什么也没留下......
2021-01-14 10:49:16
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有一定的道理,有一些问题。

1,购房一般以家庭为单位,不是一个人。且本地人基本都有住房,而不是无房户。

2,大量动迁房、经适房不在市场上。

3,不管哪里人,房票都是一个问题。

……


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2021-01-14 11:02:23
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ztyyj[ztyyj] 1楼

有一定的道理,有一些问题。

1,购房一般以家庭为单位,不是一个人。且本地人基本都有住房,而不是无房户。

2,大量动迁房、经适房不在市场上。

3,不管哪里人,房票都是一个问题。

……

家庭为单位的话,那就是把人口占比放大3倍,其实也不超过1%啊。确实或许已家庭户数的统计口径可能更好点。

现在已经有外地人买房,在打限购的擦边球了。摇号摇中了,全款买,只要没办产证之前。他还没被限购,只要有钱他还能去其他楼盘摇。上海现在这个情况,一定有代持 外地抵押经营贷拿来买房的情况的。不知道监管会不会对应打补丁了。


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2021-01-14 11:12:20
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学区房怎么解释?


------------------------------------------------------------------------------------------- 这个家伙很懒,什么也没留下......
2021-01-14 11:13:45
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2019年,上海总人口数:1469.3万人;上海常住人口数:2428.0万人


总人数比常住人口少一千多万?


------------------------------------------------------------------------------------------- 我特别想在哭的时候笑,因为我够坚强。
2021-01-14 11:13:50
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呵呵,也只有我们这儿房价大涨还有许多人欢呼雀跃的


------------------------------------------------------------------------------------------- Omnia juncta in uno
2021-01-14 11:14:24
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前面的人口是有310户口簿的 


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2021-01-14 11:15:19
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有一个数据可能有偏差  

外地有购房资格的人其实还是有很多的

还有企业购房还是有很多的

基数远比想象中的大太多

中国和外国有一个很大的区别 各个城市发展不均衡 哪怕时至今日已经是2021年 很多内地城市还是远远落后于北上广深等大城市 而这些落后城市有很大一批人是有能力买北上广深的房子的 所以导致大城市房价持续上涨 

想要控制房价 还是要从发展落后城市着手 有选择的多了 大城市的房价必然控制的住 价格说到底 是市场决定的


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2021-01-14 11:18:55
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尐雪[jklzxc] 4楼

2019年,上海总人口数:1469.3万人;上海常住人口数:2428.0万人


总人数比常住人口少一千多万?

其实就是户籍人口和常住人口。


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2021-01-14 11:19:57
442 1
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ND10000[qiyi999] 楼主

闲来无事,再写篇文章瞎聊聊。

1、总量

上海这座城市人来人往,先科普一下各项基本数据

2019年,上海总人口数:1469.3万人;上海常住人口数:2428.0万人

2019年,上海商品房可售套数:15.4万套。

由于房地产的交易价格,是边际定价。市面上摆上货架的这15.4万套一手房,只要全市有15.4万人觉得价格合理,愿意掏钱购买达成成交,那么这个价格就是有效的。而15.4万人,仅占上海市总人口数的1%,占常住人口的0.6%。

因此,上海一手房的定价权其实就是由整个城市不到1%的人来决定。

如果我们进一步按照环间来看,2019年12月,上海内环以内的可售商品房套数为9.12万套。那么内环以内的一手房价格,只是由这座城市0.38%的人来进行边际定价。


2、成交及换手

买房的原因有很多种,有的为了住的舒服点、有的为了住的体面、有的为了充当抵押品……下面放上两张图,分别是过去十年,二手房及一手房每月的成交套数

观察过去十年,上海每月差不多就是成交1.8万套一手房和2万套二手房。

我们把一手房及二手房作为房价的整体,再把时间周期缩短到月度,那么每个月决定上海这座城市房价的就是3.8万人。3.8万人,仅占到总人口数的0.26%,占常住人口的0.16%。


没有办法统计这3.8万人到底有多少人是土生土长的上海人了。或许这3.8万人,是在外地老家卖了几套房子冲到上海来的。但是他们就是这个城市房价的边际定价者了。


3、悲哀

你自己家的房子从500万,涨到了1000万。你应该快乐还是难受?很不幸的答案是,难受!

除了这座城市真正的富裕阶层,如:有多套房产者、目前已经居住在市值2000万以上的住宅人群。剩下的人,其实都应该为房价上涨而感到难受。因为,你距离居住的终极目标很远,然而房价上涨让这个目标再也无法实现了。

你在5年前500万买的房子,现在翻了一倍成了1000万。5年前1000万的房子,现在翻了一倍成了2000万。5年前,两者之间只差500万,各涨一倍以后差距成了1000万。你离这辈子梦想的房子,距离又远了一倍。为了实现你的豪宅梦,你需要祈祷的是房价暴跌,而不是房价上涨。除非,你已经住在了这座城市让人艳羡的豪宅之中。

你只有这一套房子供自己居住,可能每月还着贷款。房价上涨,其实也无法通过房产变现获得任何额外收入……



中间过程和分析随便看看,不知道也不想深究(至少研究这么透彻有这么多数据来说话不容易),这就和说今年就业形势很严峻拿出一堆数据一样,一点意义没有,总有单个个体能找到好工作。

就最后的总结来说,和我想的一样。房子涨的再多,收益的是:1国家拿大头(税收,土地),2银行拿小头(贷款和利息),3多套房持有者拿一份。对于只有一套房的人来说弊大于利。


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2021-01-14 11:22:18
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尐雪[jklzxc] 4楼

2019年,上海总人口数:1469.3万人;上海常住人口数:2428.0万人


总人数比常住人口少一千多万?

ND10000[qiyi999] 8楼

其实就是户籍人口和常住人口。

说上海现在总人口2400万你信哇?


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2021-01-14 11:23:20
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资本主义社会少数人拥有大部分房子,德国5%的富人拥有50%以上的房子,韩国5%的富人拥有82%的房子,上海房子只要5%的富人买得起就行了,政府用房票限购是保护本地户口的穷人,穷人能在上海市区拥有房子,要感谢毛时代分房子


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2021-01-14 11:26:15
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ND10000[qiyi999] 8楼

其实就是户籍人口和常住人口。

发帖鸭[thankyou123] 11楼

说上海现在总人口2400万你信哇?

《2019年上海市国民经济和社会发展统计公报》的数据,官方披露的。


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2021-01-14 11:26:55
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怎会没关系,你住着呢


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2021-01-14 11:27:01
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总有买不起房子的屌丝会在每次房价大涨时候嘶吼着:房价再高也和你没关系!可你根本不知道这波房价上涨根本不是由于刚需造成的,大部分是置换,或者更好的财产配置,所谓的财产配置,请参考下2020年武汉取消封城的第一列高铁,多少武汉小朋友回来上海来上学了,当天晚上还上了新闻报道。所以每当绝望一般的疫情来临时候,大城市的优质房产才是最好的资源配置,当时就判断未来上海房价一定会涨,如果连这点都看不懂,那你还是乖乖呆在你的小县城,过你的逍遥大仙日子吧。


------------------------------------------------------------------------------------------- 声声慢,不懂将来
2021-01-14 11:35:41
875 60
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黄金射手ken[wx18yixd1v] 15楼

总有买不起房子的屌丝会在每次房价大涨时候嘶吼着:房价再高也和你没关系!可你根本不知道这波房价上涨根本不是由于刚需造成的,大部分是置换,或者更好的财产配置,所谓的财产配置,请参考下2020年武汉取消封城的第一列高铁,多少武汉小朋友回来上海来上学了,当天晚上还上了新闻报道。所以每当绝望一般的疫情来临时候,大城市的优质房产才是最好的资源配置,当时就判断未来上海房价一定会涨,如果连这点都看不懂,那你还是乖乖呆在你的小县城,过你的逍遥大仙日子吧。

路上鄂的车牌是真的多 以前从来没有的


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2021-01-14 11:41:43
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黄金射手ken[wx18yixd1v] 15楼

总有买不起房子的屌丝会在每次房价大涨时候嘶吼着:房价再高也和你没关系!可你根本不知道这波房价上涨根本不是由于刚需造成的,大部分是置换,或者更好的财产配置,所谓的财产配置,请参考下2020年武汉取消封城的第一列高铁,多少武汉小朋友回来上海来上学了,当天晚上还上了新闻报道。所以每当绝望一般的疫情来临时候,大城市的优质房产才是最好的资源配置,当时就判断未来上海房价一定会涨,如果连这点都看不懂,那你还是乖乖呆在你的小县城,过你的逍遥大仙日子吧。

我的意思是,这个城市只有不到1%的人在参与买房或者卖房。房价的定价权在这1%的人手上。老百姓自住一套,不参与买 也不参与卖,那这个房子到底值多少价跟他是没关系的。


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2021-01-14 11:43:16
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茶大人[chadaren] 7楼

有一个数据可能有偏差  

外地有购房资格的人其实还是有很多的

还有企业购房还是有很多的

基数远比想象中的大太多

中国和外国有一个很大的区别 各个城市发展不均衡 哪怕时至今日已经是2021年 很多内地城市还是远远落后于北上广深等大城市 而这些落后城市有很大一批人是有能力买北上广深的房子的 所以导致大城市房价持续上涨 

想要控制房价 还是要从发展落后城市着手 有选择的多了 大城市的房价必然控制的住 价格说到底 是市场决定的

是的。买房就像买股票一样,都是买未来的。北上深预期好,吸引了全国有财力的人涌入房市,相反,一些未来发展不好的城市比如鹤岗就像st股一样……不过上海郊区一些偏远地区的房价也不大高,就是预期一般


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2021-01-14 11:45:08
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这个复制黏贴也能射-精?


------------------------------------------------------------------------------------------- 记住,别相信女人,越漂亮的女人越会骗人!
2021-01-14 11:47:10
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黄金射手ken[wx18yixd1v] 15楼

总有买不起房子的屌丝会在每次房价大涨时候嘶吼着:房价再高也和你没关系!可你根本不知道这波房价上涨根本不是由于刚需造成的,大部分是置换,或者更好的财产配置,所谓的财产配置,请参考下2020年武汉取消封城的第一列高铁,多少武汉小朋友回来上海来上学了,当天晚上还上了新闻报道。所以每当绝望一般的疫情来临时候,大城市的优质房产才是最好的资源配置,当时就判断未来上海房价一定会涨,如果连这点都看不懂,那你还是乖乖呆在你的小县城,过你的逍遥大仙日子吧。

Leo[zjqleo] 16楼

路上鄂的车牌是真的多 以前从来没有的

可能是疫情中对鹅人最人性化的一个城市。很多鹅人一比较就觉得上海是真的好地方,一传十 十传百了


------------------------------------------------------------------------------------------- 这个家伙很懒,什么也没留下......
2021-01-14 11:50:24
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ND10000[qiyi999] 楼主

闲来无事,再写篇文章瞎聊聊。

1、总量

上海这座城市人来人往,先科普一下各项基本数据

2019年,上海总人口数:1469.3万人;上海常住人口数:2428.0万人

2019年,上海商品房可售套数:15.4万套。

由于房地产的交易价格,是边际定价。市面上摆上货架的这15.4万套一手房,只要全市有15.4万人觉得价格合理,愿意掏钱购买达成成交,那么这个价格就是有效的。而15.4万人,仅占上海市总人口数的1%,占常住人口的0.6%。

因此,上海一手房的定价权其实就是由整个城市不到1%的人来决定。

如果我们进一步按照环间来看,2019年12月,上海内环以内的可售商品房套数为9.12万套。那么内环以内的一手房价格,只是由这座城市0.38%的人来进行边际定价。


2、成交及换手

买房的原因有很多种,有的为了住的舒服点、有的为了住的体面、有的为了充当抵押品……下面放上两张图,分别是过去十年,二手房及一手房每月的成交套数

观察过去十年,上海每月差不多就是成交1.8万套一手房和2万套二手房。

我们把一手房及二手房作为房价的整体,再把时间周期缩短到月度,那么每个月决定上海这座城市房价的就是3.8万人。3.8万人,仅占到总人口数的0.26%,占常住人口的0.16%。


没有办法统计这3.8万人到底有多少人是土生土长的上海人了。或许这3.8万人,是在外地老家卖了几套房子冲到上海来的。但是他们就是这个城市房价的边际定价者了。


3、悲哀

你自己家的房子从500万,涨到了1000万。你应该快乐还是难受?很不幸的答案是,难受!

除了这座城市真正的富裕阶层,如:有多套房产者、目前已经居住在市值2000万以上的住宅人群。剩下的人,其实都应该为房价上涨而感到难受。因为,你距离居住的终极目标很远,然而房价上涨让这个目标再也无法实现了。

你在5年前500万买的房子,现在翻了一倍成了1000万。5年前1000万的房子,现在翻了一倍成了2000万。5年前,两者之间只差500万,各涨一倍以后差距成了1000万。你离这辈子梦想的房子,距离又远了一倍。为了实现你的豪宅梦,你需要祈祷的是房价暴跌,而不是房价上涨。除非,你已经住在了这座城市让人艳羡的豪宅之中。

你只有这一套房子供自己居住,可能每月还着贷款。房价上涨,其实也无法通过房产变现获得任何额外收入……



房价的上涨还会带来一波其他商品的涨幅,同时也会带来一波人工的涨幅,那些咬牙贷款买房的除非收入同步,否则只会更累,我也不知道为啥这么多人高兴房价上涨?同样在这个城市里生活,我更希望看到房价跌幅,虽然我也不止一套房,但每日增加的生活成本才是让我真正担心的事情。


------------------------------------------------------------------------------------------- 与其说是别人让你痛苦,不如说自己的修养不够。
2021-01-14 11:51:24
1362 12
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黄金射手ken[wx18yixd1v] 15楼

总有买不起房子的屌丝会在每次房价大涨时候嘶吼着:房价再高也和你没关系!可你根本不知道这波房价上涨根本不是由于刚需造成的,大部分是置换,或者更好的财产配置,所谓的财产配置,请参考下2020年武汉取消封城的第一列高铁,多少武汉小朋友回来上海来上学了,当天晚上还上了新闻报道。所以每当绝望一般的疫情来临时候,大城市的优质房产才是最好的资源配置,当时就判断未来上海房价一定会涨,如果连这点都看不懂,那你还是乖乖呆在你的小县城,过你的逍遥大仙日子吧。

ND10000[qiyi999] 17楼

我的意思是,这个城市只有不到1%的人在参与买房或者卖房。房价的定价权在这1%的人手上。老百姓自住一套,不参与买 也不参与卖,那这个房子到底值多少价跟他是没关系的。

你这个说法就不对,买卖房产的人,也有很多是一套房子的,置换呀。如果你有实力,靠继续置换,如果你运气好,所在地段涨幅更大,靠运气置换。


------------------------------------------------------------------------------------------- 白手传经济世,后人当饿死矣
2021-01-14 12:03:00
1330 0
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ND10000[qiyi999] 楼主

闲来无事,再写篇文章瞎聊聊。

1、总量

上海这座城市人来人往,先科普一下各项基本数据

2019年,上海总人口数:1469.3万人;上海常住人口数:2428.0万人

2019年,上海商品房可售套数:15.4万套。

由于房地产的交易价格,是边际定价。市面上摆上货架的这15.4万套一手房,只要全市有15.4万人觉得价格合理,愿意掏钱购买达成成交,那么这个价格就是有效的。而15.4万人,仅占上海市总人口数的1%,占常住人口的0.6%。

因此,上海一手房的定价权其实就是由整个城市不到1%的人来决定。

如果我们进一步按照环间来看,2019年12月,上海内环以内的可售商品房套数为9.12万套。那么内环以内的一手房价格,只是由这座城市0.38%的人来进行边际定价。


2、成交及换手

买房的原因有很多种,有的为了住的舒服点、有的为了住的体面、有的为了充当抵押品……下面放上两张图,分别是过去十年,二手房及一手房每月的成交套数

观察过去十年,上海每月差不多就是成交1.8万套一手房和2万套二手房。

我们把一手房及二手房作为房价的整体,再把时间周期缩短到月度,那么每个月决定上海这座城市房价的就是3.8万人。3.8万人,仅占到总人口数的0.26%,占常住人口的0.16%。


没有办法统计这3.8万人到底有多少人是土生土长的上海人了。或许这3.8万人,是在外地老家卖了几套房子冲到上海来的。但是他们就是这个城市房价的边际定价者了。


3、悲哀

你自己家的房子从500万,涨到了1000万。你应该快乐还是难受?很不幸的答案是,难受!

除了这座城市真正的富裕阶层,如:有多套房产者、目前已经居住在市值2000万以上的住宅人群。剩下的人,其实都应该为房价上涨而感到难受。因为,你距离居住的终极目标很远,然而房价上涨让这个目标再也无法实现了。

你在5年前500万买的房子,现在翻了一倍成了1000万。5年前1000万的房子,现在翻了一倍成了2000万。5年前,两者之间只差500万,各涨一倍以后差距成了1000万。你离这辈子梦想的房子,距离又远了一倍。为了实现你的豪宅梦,你需要祈祷的是房价暴跌,而不是房价上涨。除非,你已经住在了这座城市让人艳羡的豪宅之中。

你只有这一套房子供自己居住,可能每月还着贷款。房价上涨,其实也无法通过房产变现获得任何额外收入……



狂野的心[zs517] 22楼

房价的上涨还会带来一波其他商品的涨幅,同时也会带来一波人工的涨幅,那些咬牙贷款买房的除非收入同步,否则只会更累,我也不知道为啥这么多人高兴房价上涨?同样在这个城市里生活,我更希望看到房价跌幅,虽然我也不止一套房,但每日增加的生活成本才是让我真正担心的事情。

随便卖掉一套就可以少做20年,我当然希望房价涨,涨得房价收入比越离谱越好


------------------------------------------------------------------------------------------- 这个家伙很懒,什么也没留下......
2021-01-14 12:03:31
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狂野的心[zs517] 22楼

房价的上涨还会带来一波其他商品的涨幅,同时也会带来一波人工的涨幅,那些咬牙贷款买房的除非收入同步,否则只会更累,我也不知道为啥这么多人高兴房价上涨?同样在这个城市里生活,我更希望看到房价跌幅,虽然我也不止一套房,但每日增加的生活成本才是让我真正担心的事情。

消极的大黄瓜[wxo4i1x8kt] 24楼

随便卖掉一套就可以少做20年,我当然希望房价涨,涨得房价收入比越离谱越好

关键是你会随便卖掉吗?LZ主要说的是只有一套房的。。


------------------------------------------------------------------------------------------- 与其说是别人让你痛苦,不如说自己的修养不够。
2021-01-14 12:04:46
2206 42
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基数不止2400万,还有流动人口,企业买房,大学生入户,外来人口拍卖房不限购房。我感觉基数起码是5000万甚至8000万。

比例其实不是1%,也许是0.5%甚至0.2%的比例人口来决定房价。内环或中环房价甚至是千分之一甚至万分之一人口来决定的。


-------------------------------------------------------------------------------------------
2021-01-14 12:05:44
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ND10000[qiyi999] 17楼

我的意思是,这个城市只有不到1%的人在参与买房或者卖房。房价的定价权在这1%的人手上。老百姓自住一套,不参与买 也不参与卖,那这个房子到底值多少价跟他是没关系的。

左手边右手边[jdkaaawww] 23楼

你这个说法就不对,买卖房产的人,也有很多是一套房子的,置换呀。如果你有实力,靠继续置换,如果你运气好,所在地段涨幅更大,靠运气置换。

一套房参与置换了,就是这1%了。这1%的数量里,当然有置换的人群。


------------------------------------------------------------------------------------------- 这个家伙很懒,什么也没留下......
2021-01-14 12:06:52
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消极的大黄瓜[wxo4i1x8kt] 24楼

随便卖掉一套就可以少做20年,我当然希望房价涨,涨得房价收入比越离谱越好

狂野的心[zs517] 25楼

关键是你会随便卖掉吗?LZ主要说的是只有一套房的。。

你说你不止一套,那当然可以卖,即使是一套的也能因为涨价套出许多现金,然后去远郊生活,不是****一一


------------------------------------------------------------------------------------------- 这个家伙很懒,什么也没留下......
2021-01-14 12:07:28
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ds认清现实吧,我走进走出好多套房子,全是yp接的盘,自己想想yp的购买力多强大,yp代表的就是全国人民,有多少人想在上海扎根你们还没看懂?离开的人只是因为实在没能力扎根而已,根本不存在想要离开的人!!!


所以只要yp们的思想没有丝毫的动摇,上海房价就不存在跌一说,至于上海有多好,你们去外地多呆呆就知道了,是真的好,是深夜大海里的明灯没有之一


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2021-01-14 12:09:16
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怎么没关系


不是你爱上海爱出来的吗


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2021-01-14 12:11:23
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tkzw123[tkzw123] 29楼

ds认清现实吧,我走进走出好多套房子,全是yp接的盘,自己想想yp的购买力多强大,yp代表的就是全国人民,有多少人想在上海扎根你们还没看懂?离开的人只是因为实在没能力扎根而已,根本不存在想要离开的人!!!


所以只要yp们的思想没有丝毫的动摇,上海房价就不存在跌一说,至于上海有多好,你们去外地多呆呆就知道了,是真的好,是深夜大海里的明灯没有之一

外地是丛林,不是瞎说的


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2021-01-14 12:15:16
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左手边右手边[jdkaaawww] 23楼

你这个说法就不对,买卖房产的人,也有很多是一套房子的,置换呀。如果你有实力,靠继续置换,如果你运气好,所在地段涨幅更大,靠运气置换。

ND10000[qiyi999] 27楼

一套房参与置换了,就是这1%了。这1%的数量里,当然有置换的人群。

你思路完全不对。按你的说法能买到房子的人是这个比例,但实际上参与的人远远不止。还有很多买不到想买的房子的人你根本没算进去。所有有一套房产的人,都是潜在的置换人群。只要他们愿意且有能力,他们就会去参与买卖房产,所以实际购房者远大于你说的这个数字,只是他们没有买到而已。

打个比方,当一个小区有40套房源的 时候,他的单价是5w,可是当这个小区短期内消化到10套房源的时候,单价可以上升到6w甚至7w。为什么?因为随着货价产品越来越少,能买到的人的比例会越来越小。这就是需求决定价格。

你以为1%的人少,其实拿着钱想去买的人有3%甚至5%。买房子可不是一一个萝卜一个坑,你这种计划经济思路谈市场经济,思路能对才怪。


------------------------------------------------------------------------------------------- 白手传经济世,后人当饿死矣
2021-01-14 12:16:58
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qqokh5rrs3[qqokh5rrs3] 12楼

资本主义社会少数人拥有大部分房子,德国5%的富人拥有50%以上的房子,韩国5%的富人拥有82%的房子,上海房子只要5%的富人买得起就行了,政府用房票限购是保护本地户口的穷人,穷人能在上海市区拥有房子,要感谢毛时代分房子

现在也有经适房啊,屌丝又看不上最好人人发一套翠湖天地


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2021-01-14 12:20:20
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狂野的心[zs517] 25楼

关键是你会随便卖掉吗?LZ主要说的是只有一套房的。。

消极的大黄瓜[wxo4i1x8kt] 28楼

你说你不止一套,那当然可以卖,即使是一套的也能因为涨价套出许多现金,然后去远郊生活,不是****一一

你这是理想化的,说起来容易,你没有小孩吧?有小孩你就不会这么想了。。现在卖掉,将来涨到几十万一平再去买?小孩长大怎么办?


------------------------------------------------------------------------------------------- 与其说是别人让你痛苦,不如说自己的修养不够。
2021-01-14 12:25:37
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事物发展规律都是往上走的,如果房价逐渐下跌,谁还会在上海建所谓豪宅?

普通人想住豪宅,我这里有个例子,我有个亲戚是住市中心洋房的(使用权),这些房子原来是解放前资本家老板们住的,解放后这些人都逃到国外去了,然后这些房子就拿出来分给普通人住了,所以只有这样的重要的事件发生,比如说打仗了富人都逃掉了,普通人才有机会住上豪宅



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2021-01-14 12:26:32
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tkzw123[tkzw123] 29楼

ds认清现实吧,我走进走出好多套房子,全是yp接的盘,自己想想yp的购买力多强大,yp代表的就是全国人民,有多少人想在上海扎根你们还没看懂?离开的人只是因为实在没能力扎根而已,根本不存在想要离开的人!!!


所以只要yp们的思想没有丝毫的动摇,上海房价就不存在跌一说,至于上海有多好,你们去外地多呆呆就知道了,是真的好,是深夜大海里的明灯没有之一

消极的大黄瓜[wxo4i1x8kt] 31楼

外地是丛林,不是瞎说的

一般我去外地晚上九十点钟就不想不敢出去了,这在上海市不可想象的


------------------------------------------------------------------------------------------- 独坐书斋手做妻,此情不与外人知。若将左手换右手,便是停妻再娶妻。一撸一撸复一撸,浑身搔痒骨头迷。点点滴滴落在地,子子孙孙都姓泥。
2021-01-14 12:26:40
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ND10000[qiyi999] 27楼

一套房参与置换了,就是这1%了。这1%的数量里,当然有置换的人群。

左手边右手边[jdkaaawww] 32楼

你思路完全不对。按你的说法能买到房子的人是这个比例,但实际上参与的人远远不止。还有很多买不到想买的房子的人你根本没算进去。所有有一套房产的人,都是潜在的置换人群。只要他们愿意且有能力,他们就会去参与买卖房产,所以实际购房者远大于你说的这个数字,只是他们没有买到而已。

打个比方,当一个小区有40套房源的 时候,他的单价是5w,可是当这个小区短期内消化到10套房源的时候,单价可以上升到6w甚至7w。为什么?因为随着货价产品越来越少,能买到的人的比例会越来越小。这就是需求决定价格。

你以为1%的人少,其实拿着钱想去买的人有3%甚至5%。买房子可不是一一个萝卜一个坑,你这种计划经济思路谈市场经济,思路能对才怪。

阿哥,所以我查的是过去十年每个月平均就是成交3.8万套1手房+2手房。每个月想买房的人当然是不止3.8万人,这是最后的成交数据。也补充了,19年12月内环内可售一手商品房就9万套,想买内环的人当然不止9万人。内环贵不贵,只要有9万人觉得不贵掏钱把货扫了就行了呀。只要有这点人有需求就行了,需求总量当然远远不止1%。只是由1%需求得到满足的人来定价。


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2021-01-14 12:29:58
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qqokh5rrs3[qqokh5rrs3] 12楼

资本主义社会少数人拥有大部分房子,德国5%的富人拥有50%以上的房子,韩国5%的富人拥有82%的房子,上海房子只要5%的富人买得起就行了,政府用房票限购是保护本地户口的穷人,穷人能在上海市区拥有房子,要感谢毛时代分房子

没有分房子,在后来优胜劣汰的环境下,所谓的正宗上海人里,大部分早就待不下去,只能回祖籍地或是其它小城市发展了。而不是现在这样kds上上,上海人的优越感刷刷

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2021-01-14 12:35:32
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ND10000[qiyi999] 楼主

闲来无事,再写篇文章瞎聊聊。

1、总量

上海这座城市人来人往,先科普一下各项基本数据

2019年,上海总人口数:1469.3万人;上海常住人口数:2428.0万人

2019年,上海商品房可售套数:15.4万套。

由于房地产的交易价格,是边际定价。市面上摆上货架的这15.4万套一手房,只要全市有15.4万人觉得价格合理,愿意掏钱购买达成成交,那么这个价格就是有效的。而15.4万人,仅占上海市总人口数的1%,占常住人口的0.6%。

因此,上海一手房的定价权其实就是由整个城市不到1%的人来决定。

如果我们进一步按照环间来看,2019年12月,上海内环以内的可售商品房套数为9.12万套。那么内环以内的一手房价格,只是由这座城市0.38%的人来进行边际定价。


2、成交及换手

买房的原因有很多种,有的为了住的舒服点、有的为了住的体面、有的为了充当抵押品……下面放上两张图,分别是过去十年,二手房及一手房每月的成交套数

观察过去十年,上海每月差不多就是成交1.8万套一手房和2万套二手房。

我们把一手房及二手房作为房价的整体,再把时间周期缩短到月度,那么每个月决定上海这座城市房价的就是3.8万人。3.8万人,仅占到总人口数的0.26%,占常住人口的0.16%。


没有办法统计这3.8万人到底有多少人是土生土长的上海人了。或许这3.8万人,是在外地老家卖了几套房子冲到上海来的。但是他们就是这个城市房价的边际定价者了。


3、悲哀

你自己家的房子从500万,涨到了1000万。你应该快乐还是难受?很不幸的答案是,难受!

除了这座城市真正的富裕阶层,如:有多套房产者、目前已经居住在市值2000万以上的住宅人群。剩下的人,其实都应该为房价上涨而感到难受。因为,你距离居住的终极目标很远,然而房价上涨让这个目标再也无法实现了。

你在5年前500万买的房子,现在翻了一倍成了1000万。5年前1000万的房子,现在翻了一倍成了2000万。5年前,两者之间只差500万,各涨一倍以后差距成了1000万。你离这辈子梦想的房子,距离又远了一倍。为了实现你的豪宅梦,你需要祈祷的是房价暴跌,而不是房价上涨。除非,你已经住在了这座城市让人艳羡的豪宅之中。

你只有这一套房子供自己居住,可能每月还着贷款。房价上涨,其实也无法通过房产变现获得任何额外收入……



狂野的心[zs517] 22楼

房价的上涨还会带来一波其他商品的涨幅,同时也会带来一波人工的涨幅,那些咬牙贷款买房的除非收入同步,否则只会更累,我也不知道为啥这么多人高兴房价上涨?同样在这个城市里生活,我更希望看到房价跌幅,虽然我也不止一套房,但每日增加的生活成本才是让我真正担心的事情。

这不是高不高兴的问题,房价是个人能够控制的?大部分人都是随波逐流,就像股市一样股民天天希望它能涨,一跌就开始骂娘但那又怎么样现实是残酷的。


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2021-01-14 12:36:19
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阿飞[ggkds] 26楼

基数不止2400万,还有流动人口,企业买房,大学生入户,外来人口拍卖房不限购房。我感觉基数起码是5000万甚至8000万。

比例其实不是1%,也许是0.5%甚至0.2%的比例人口来决定房价。内环或中环房价甚至是千分之一甚至万分之一人口来决定的。

对,三大通讯运营商给出的信号数据,去除各种n卡n待的,平均每天的实际人口至少5000-6000万

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2021-01-14 12:37:17
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消极的大黄瓜[wxo4i1x8kt] 31楼

外地是丛林,不是瞎说的

纯属雷同[mouse8002] 36楼

一般我去外地晚上九十点钟就不想不敢出去了,这在上海市不可想象的

这个完全是瞎说。上海是全国最东的区域之一,晚上九十点西安成都是最热闹的时候,乌市太阳刚刚下山、天都亮的。其他东边的江浙福建山东的市区都很安全的,郊区和上海郊区都差不多的


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2021-01-14 12:39:37
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在上海生活的人应该超过4000万,

有脑子310也会交易自己的房子。

如同样上班30分钟到60分钟一个房价600一个300

有人就会去换只是人数不多而已或者说看到的不多但在增多

毕竟父母都老了


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2021-01-14 12:40:51
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消极的大黄瓜[wxo4i1x8kt] 28楼

你说你不止一套,那当然可以卖,即使是一套的也能因为涨价套出许多现金,然后去远郊生活,不是****一一

狂野的心[zs517] 34楼

你这是理想化的,说起来容易,你没有小孩吧?有小孩你就不会这么想了。。现在卖掉,将来涨到几十万一平再去买?小孩长大怎么办?

人都是自私的对于已经提前上车的人来说,房价上涨至少意味着我的资产增加了,对于没买房的人来说房价下跌意味着手上的现金购买力增强,但是这群人是否考虑过已经买房的人群资产贬值的问题哪?这就和股票一样,一群做空的人和一群做多的人能互相理解?这是无解的


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2021-01-14 12:43:23
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茶大人[chadaren] 7楼

有一个数据可能有偏差  

外地有购房资格的人其实还是有很多的

还有企业购房还是有很多的

基数远比想象中的大太多

中国和外国有一个很大的区别 各个城市发展不均衡 哪怕时至今日已经是2021年 很多内地城市还是远远落后于北上广深等大城市 而这些落后城市有很大一批人是有能力买北上广深的房子的 所以导致大城市房价持续上涨 

想要控制房价 还是要从发展落后城市着手 有选择的多了 大城市的房价必然控制的住 价格说到底 是市场决定的

还有就是产业,上海港口有着不可代替的地位,还有就业机会等等,这就是为什么现在着力发展上海周边城市,好多中介狗还做梦着周边涨了上海还能不涨么,一看就是不政治觉悟不行


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2021-01-14 12:44:12
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狂野的心[zs517] 34楼

你这是理想化的,说起来容易,你没有小孩吧?有小孩你就不会这么想了。。现在卖掉,将来涨到几十万一平再去买?小孩长大怎么办?

带你去浪漫的600号[woshinibaba996] 43楼

人都是自私的对于已经提前上车的人来说,房价上涨至少意味着我的资产增加了,对于没买房的人来说房价下跌意味着手上的现金购买力增强,但是这群人是否考虑过已经买房的人群资产贬值的问题哪?这就和股票一样,一群做空的人和一群做多的人能互相理解?这是无解的

马云很讨厌有人能变成第二 第三个马云


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2021-01-14 12:47:20
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狂野的心[zs517] 34楼

你这是理想化的,说起来容易,你没有小孩吧?有小孩你就不会这么想了。。现在卖掉,将来涨到几十万一平再去买?小孩长大怎么办?

带你去浪漫的600号[woshinibaba996] 43楼

人都是自私的对于已经提前上车的人来说,房价上涨至少意味着我的资产增加了,对于没买房的人来说房价下跌意味着手上的现金购买力增强,但是这群人是否考虑过已经买房的人群资产贬值的问题哪?这就和股票一样,一群做空的人和一群做多的人能互相理解?这是无解的

从我的角度看,一来上涨的时候我不会卖,二来要是跌了我可能会再买或者置换更好的,在不卖的前提下,上涨对我而言并没什么值得高兴的地方。


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2021-01-14 12:48:12
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茶大人[chadaren] 7楼

有一个数据可能有偏差  

外地有购房资格的人其实还是有很多的

还有企业购房还是有很多的

基数远比想象中的大太多

中国和外国有一个很大的区别 各个城市发展不均衡 哪怕时至今日已经是2021年 很多内地城市还是远远落后于北上广深等大城市 而这些落后城市有很大一批人是有能力买北上广深的房子的 所以导致大城市房价持续上涨 

想要控制房价 还是要从发展落后城市着手 有选择的多了 大城市的房价必然控制的住 价格说到底 是市场决定的

木木子[Infy001] 44楼

还有就是产业,上海港口有着不可代替的地位,还有就业机会等等,这就是为什么现在着力发展上海周边城市,好多中介狗还做梦着周边涨了上海还能不涨么,一看就是不政治觉悟不行

上海或者说江浙沪,最大的优势是高效务实。比如最近上海很快就解决浦东机场附近发生的问题,而瑞典那边最近较长时间一直在发生……到最后,经济发展、上市公司等方面差距大了,就业差距也出来了


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2021-01-14 12:52:08
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带你去浪漫的600号[woshinibaba996] 43楼

人都是自私的对于已经提前上车的人来说,房价上涨至少意味着我的资产增加了,对于没买房的人来说房价下跌意味着手上的现金购买力增强,但是这群人是否考虑过已经买房的人群资产贬值的问题哪?这就和股票一样,一群做空的人和一群做多的人能互相理解?这是无解的

狂野的心[zs517] 46楼

从我的角度看,一来上涨的时候我不会卖,二来要是跌了我可能会再买或者置换更好的,在不卖的前提下,上涨对我而言并没什么值得高兴的地方。

你这属于空仓阶段潜在的多头,我就问你你置换好了后希望房价跌还是涨?置换好了后房价腰斩是什么感觉?早知道晚点换了现在可以换翠湖天地大平层了我觉得大部分正常人的思路应该都是这样


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2021-01-14 12:52:22
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狂野的心[zs517] 46楼

从我的角度看,一来上涨的时候我不会卖,二来要是跌了我可能会再买或者置换更好的,在不卖的前提下,上涨对我而言并没什么值得高兴的地方。

带你去浪漫的600号[woshinibaba996] 48楼

你这属于空仓阶段潜在的多头,我就问你你置换好了后希望房价跌还是涨?置换好了后房价腰斩是什么感觉?早知道晚点换了现在可以换翠湖天地大平层了我觉得大部分正常人的思路应该都是这样

真的无所谓,我觉得房子用来住的,我换到我满意的地步,涨跌都无所谓了,因为我不卖啊,市场总会涨涨跌跌的,谁能保证一直涨而不跌呢?要是只能涨不能跌,那么股票房产任何有投资属性的东西都不能买了。。


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2021-01-14 12:55:08
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引用20楼@ 特雷西00 发表的:

首先,请你以一种,团成一个团的姿势,然后,慢慢地比较圆润的方式,离开这座让你讨厌的城市,或者讨厌的人的周围首先,请你以一种,团成一个团的姿势,然后,慢慢地比较圆润的方式,离开这座让你讨厌的城市,或者讨厌的人的周围

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主题: 上海的房价其实和这座城市市民已经没有关系了
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