有一定的道理，有一些问题。

1，购房一般以家庭为单位，不是一个人。且本地人基本都有住房，而不是无房户。

2，大量动迁房、经适房不在市场上。

3，不管哪里人，房票都是一个问题。

……

2019年，上海总人口数：1469.3万人；上海常住人口数：2428.0万人

总人数比常住人口少一千多万？

闲来无事，再写篇文章瞎聊聊。

1、总量

上海这座城市人来人往，先科普一下各项基本数据

2019年，上海总人口数：1469.3万人；上海常住人口数：2428.0万人

2019年，上海商品房可售套数：15.4万套。

由于房地产的交易价格，是边际定价。市面上摆上货架的这15.4万套一手房，只要全市有15.4万人觉得价格合理，愿意掏钱购买达成成交，那么这个价格就是有效的。而15.4万人，仅占上海市总人口数的1%，占常住人口的0.6%。

因此，上海一手房的定价权其实就是由整个城市不到1%的人来决定。

如果我们进一步按照环间来看，2019年12月，上海内环以内的可售商品房套数为9.12万套。那么内环以内的一手房价格，只是由这座城市0.38%的人来进行边际定价。

2、成交及换手

买房的原因有很多种，有的为了住的舒服点、有的为了住的体面、有的为了充当抵押品……下面放上两张图，分别是过去十年，二手房及一手房每月的成交套数

观察过去十年，上海每月差不多就是成交1.8万套一手房和2万套二手房。

我们把一手房及二手房作为房价的整体，再把时间周期缩短到月度，那么每个月决定上海这座城市房价的就是3.8万人。3.8万人，仅占到总人口数的0.26%，占常住人口的0.16%。

没有办法统计这3.8万人到底有多少人是土生土长的上海人了。或许这3.8万人，是在外地老家卖了几套房子冲到上海来的。但是他们就是这个城市房价的边际定价者了。

3、悲哀

你自己家的房子从500万，涨到了1000万。你应该快乐还是难受？很不幸的答案是，难受！

除了这座城市真正的富裕阶层，如：有多套房产者、目前已经居住在市值2000万以上的住宅人群。剩下的人，其实都应该为房价上涨而感到难受。因为，你距离居住的终极目标很远，然而房价上涨让这个目标再也无法实现了。

你在5年前500万买的房子，现在翻了一倍成了1000万。5年前1000万的房子，现在翻了一倍成了2000万。5年前，两者之间只差500万，各涨一倍以后差距成了1000万。你离这辈子梦想的房子，距离又远了一倍。为了实现你的豪宅梦，你需要祈祷的是房价暴跌，而不是房价上涨。除非，你已经住在了这座城市让人艳羡的豪宅之中。

你只有这一套房子供自己居住，可能每月还着贷款。房价上涨，其实也无法通过房产变现获得任何额外收入……

其实就是户籍人口和常住人口。

说上海现在总人口2400万你信哇？

总有买不起房子的屌丝会在每次房价大涨时候嘶吼着：房价再高也和你没关系！可你根本不知道这波房价上涨根本不是由于刚需造成的，大部分是置换，或者更好的财产配置，所谓的财产配置，请参考下2020年武汉取消封城的第一列高铁，多少武汉小朋友回来上海来上学了，当天晚上还上了新闻报道。所以每当绝望一般的疫情来临时候，大城市的优质房产才是最好的资源配置，当时就判断未来上海房价一定会涨，如果连这点都看不懂，那你还是乖乖呆在你的小县城，过你的逍遥大仙日子吧。

总有买不起房子的屌丝会在每次房价大涨时候嘶吼着：房价再高也和你没关系！可你根本不知道这波房价上涨根本不是由于刚需造成的，大部分是置换，或者更好的财产配置，所谓的财产配置，请参考下2020年武汉取消封城的第一列高铁，多少武汉小朋友回来上海来上学了，当天晚上还上了新闻报道。所以每当绝望一般的疫情来临时候，大城市的优质房产才是最好的资源配置，当时就判断未来上海房价一定会涨，如果连这点都看不懂，那你还是乖乖呆在你的小县城，过你的逍遥大仙日子吧。

有一个数据可能有偏差  

外地有购房资格的人其实还是有很多的

还有企业购房还是有很多的

基数远比想象中的大太多

中国和外国有一个很大的区别 各个城市发展不均衡 哪怕时至今日已经是2021年 很多内地城市还是远远落后于北上广深等大城市 而这些落后城市有很大一批人是有能力买北上广深的房子的 所以导致大城市房价持续上涨 

想要控制房价 还是要从发展落后城市着手 有选择的多了 大城市的房价必然控制的住 价格说到底 是市场决定的

路上鄂的车牌是真的多 以前从来没有的

闲来无事，再写篇文章瞎聊聊。

1、总量

上海这座城市人来人往，先科普一下各项基本数据

2019年，上海总人口数：1469.3万人；上海常住人口数：2428.0万人

2019年，上海商品房可售套数：15.4万套。

由于房地产的交易价格，是边际定价。市面上摆上货架的这15.4万套一手房，只要全市有15.4万人觉得价格合理，愿意掏钱购买达成成交，那么这个价格就是有效的。而15.4万人，仅占上海市总人口数的1%，占常住人口的0.6%。

因此，上海一手房的定价权其实就是由整个城市不到1%的人来决定。

如果我们进一步按照环间来看，2019年12月，上海内环以内的可售商品房套数为9.12万套。那么内环以内的一手房价格，只是由这座城市0.38%的人来进行边际定价。

2、成交及换手

买房的原因有很多种，有的为了住的舒服点、有的为了住的体面、有的为了充当抵押品……下面放上两张图，分别是过去十年，二手房及一手房每月的成交套数

观察过去十年，上海每月差不多就是成交1.8万套一手房和2万套二手房。

我们把一手房及二手房作为房价的整体，再把时间周期缩短到月度，那么每个月决定上海这座城市房价的就是3.8万人。3.8万人，仅占到总人口数的0.26%，占常住人口的0.16%。

没有办法统计这3.8万人到底有多少人是土生土长的上海人了。或许这3.8万人，是在外地老家卖了几套房子冲到上海来的。但是他们就是这个城市房价的边际定价者了。

3、悲哀

你自己家的房子从500万，涨到了1000万。你应该快乐还是难受？很不幸的答案是，难受！

除了这座城市真正的富裕阶层，如：有多套房产者、目前已经居住在市值2000万以上的住宅人群。剩下的人，其实都应该为房价上涨而感到难受。因为，你距离居住的终极目标很远，然而房价上涨让这个目标再也无法实现了。

你在5年前500万买的房子，现在翻了一倍成了1000万。5年前1000万的房子，现在翻了一倍成了2000万。5年前，两者之间只差500万，各涨一倍以后差距成了1000万。你离这辈子梦想的房子，距离又远了一倍。为了实现你的豪宅梦，你需要祈祷的是房价暴跌，而不是房价上涨。除非，你已经住在了这座城市让人艳羡的豪宅之中。

你只有这一套房子供自己居住，可能每月还着贷款。房价上涨，其实也无法通过房产变现获得任何额外收入……

我的意思是，这个城市只有不到1%的人在参与买房或者卖房。房价的定价权在这1%的人手上。老百姓自住一套，不参与买 也不参与卖，那这个房子到底值多少价跟他是没关系的。

房价的上涨还会带来一波其他商品的涨幅，同时也会带来一波人工的涨幅，那些咬牙贷款买房的除非收入同步，否则只会更累，我也不知道为啥这么多人高兴房价上涨？同样在这个城市里生活，我更希望看到房价跌幅，虽然我也不止一套房，但每日增加的生活成本才是让我真正担心的事情。

随便卖掉一套就可以少做20年，我当然希望房价涨，涨得房价收入比越离谱越好

你这个说法就不对，买卖房产的人，也有很多是一套房子的，置换呀。如果你有实力，靠继续置换，如果你运气好，所在地段涨幅更大，靠运气置换。

关键是你会随便卖掉吗？LZ主要说的是只有一套房的。。

ds认清现实吧，我走进走出好多套房子，全是yp接的盘，自己想想yp的购买力多强大，yp代表的就是全国人民，有多少人想在上海扎根你们还没看懂？离开的人只是因为实在没能力扎根而已，根本不存在想要离开的人！！！

所以只要yp们的思想没有丝毫的动摇，上海房价就不存在跌一说，至于上海有多好，你们去外地多呆呆就知道了，是真的好，是深夜大海里的明灯没有之一

一套房参与置换了，就是这1%了。这1%的数量里，当然有置换的人群。

资本主义社会少数人拥有大部分房子，德国5%的富人拥有50%以上的房子，韩国5%的富人拥有82%的房子，上海房子只要5%的富人买得起就行了，政府用房票限购是保护本地户口的穷人，穷人能在上海市区拥有房子，要感谢毛时代分房子

你说你不止一套，那当然可以卖，即使是一套的也能因为涨价套出许多现金，然后去远郊生活，不是****一一

外地是丛林，不是瞎说的

你思路完全不对。按你的说法能买到房子的人是这个比例，但实际上参与的人远远不止。还有很多买不到想买的房子的人你根本没算进去。所有有一套房产的人，都是潜在的置换人群。只要他们愿意且有能力，他们就会去参与买卖房产，所以实际购房者远大于你说的这个数字，只是他们没有买到而已。

打个比方，当一个小区有40套房源的 时候，他的单价是5w，可是当这个小区短期内消化到10套房源的时候，单价可以上升到6w甚至7w。为什么？因为随着货价产品越来越少，能买到的人的比例会越来越小。这就是需求决定价格。

你以为1%的人少，其实拿着钱想去买的人有3%甚至5%。买房子可不是一一个萝卜一个坑，你这种计划经济思路谈市场经济，思路能对才怪。

资本主义社会少数人拥有大部分房子，德国5%的富人拥有50%以上的房子，韩国5%的富人拥有82%的房子，上海房子只要5%的富人买得起就行了，政府用房票限购是保护本地户口的穷人，穷人能在上海市区拥有房子，要感谢毛时代分房子

房价的上涨还会带来一波其他商品的涨幅，同时也会带来一波人工的涨幅，那些咬牙贷款买房的除非收入同步，否则只会更累，我也不知道为啥这么多人高兴房价上涨？同样在这个城市里生活，我更希望看到房价跌幅，虽然我也不止一套房，但每日增加的生活成本才是让我真正担心的事情。

基数不止2400万，还有流动人口，企业买房，大学生入户，外来人口拍卖房不限购房。我感觉基数起码是5000万甚至8000万。

比例其实不是1%，也许是0.5%甚至0.2%的比例人口来决定房价。内环或中环房价甚至是千分之一甚至万分之一人口来决定的。

一般我去外地晚上九十点钟就不想不敢出去了，这在上海市不可想象的

你这是理想化的，说起来容易，你没有小孩吧？有小孩你就不会这么想了。。现在卖掉，将来涨到几十万一平再去买？小孩长大怎么办？

有一个数据可能有偏差  

外地有购房资格的人其实还是有很多的

还有企业购房还是有很多的

基数远比想象中的大太多

中国和外国有一个很大的区别 各个城市发展不均衡 哪怕时至今日已经是2021年 很多内地城市还是远远落后于北上广深等大城市 而这些落后城市有很大一批人是有能力买北上广深的房子的 所以导致大城市房价持续上涨 

想要控制房价 还是要从发展落后城市着手 有选择的多了 大城市的房价必然控制的住 价格说到底 是市场决定的

人都是自私的对于已经提前上车的人来说，房价上涨至少意味着我的资产增加了，对于没买房的人来说房价下跌意味着手上的现金购买力增强，但是这群人是否考虑过已经买房的人群资产贬值的问题哪？这就和股票一样，一群做空的人和一群做多的人能互相理解？这是无解的

人都是自私的对于已经提前上车的人来说，房价上涨至少意味着我的资产增加了，对于没买房的人来说房价下跌意味着手上的现金购买力增强，但是这群人是否考虑过已经买房的人群资产贬值的问题哪？这就和股票一样，一群做空的人和一群做多的人能互相理解？这是无解的

还有就是产业，上海港口有着不可代替的地位，还有就业机会等等，这就是为什么现在着力发展上海周边城市，好多中介狗还做梦着周边涨了上海还能不涨么，一看就是不政治觉悟不行

从我的角度看，一来上涨的时候我不会卖，二来要是跌了我可能会再买或者置换更好的，在不卖的前提下，上涨对我而言并没什么值得高兴的地方。

你这属于空仓阶段潜在的多头，我就问你你置换好了后希望房价跌还是涨？置换好了后房价腰斩是什么感觉？早知道晚点换了现在可以换翠湖天地大平层了我觉得大部分正常人的思路应该都是这样